Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека - Adjustable-rate mortgage

A өзгермелі ставка, реттелетін ставка (ҚОЛ), немесе трекер ипотекасы Бұл ипотекалық несие бірге пайыздық мөлшерлеме үстінде Ескерту несие нарығында несие алушының құнын көрсететін индекс негізінде мезгіл-мезгіл түзетіліп отырады.[1] Несие несие берушінің өзгермелі ставкасы бойынша ұсынылуы мүмкін /базалық ставка. Мүмкін базалық индекске тікелей және заңды түрде анықталған сілтеме болуы мүмкін, бірақ егер несие беруші базалық нарыққа немесе индекске нақты сілтеме ұсынбаса, онда ставканы несие берушінің қалауы бойынша өзгертуге болады. «Өзгермелі ставка бойынша ипотека» термині одан тыс жерлерде жиі кездеседі АҚШ Америка Құрама Штаттарында «реттелетін мөлшерлеме» жиі кездеседі және Федералды үкіметпен реттелетін ипотеканы білдіреді,[2] зарядталған қақпақтармен. Көптеген елдерде реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека - бұл қалыпты жағдай, және мұндай жерлерде жай ипотека деп аталуы мүмкін.

Жиі кездесетін индекстердің қатарына қазынашылық (CMT) тұрақты өтелетін 1 жылдық бағалы қағаздар бойынша ставкаларды жатқызуға болады қаражат құны индексі (COFI) және Лондон банкаралық ұсынысы (ЛИБОР). Бірнеше несие берушілер басқа индекстерді емес, жеке қаражат құнын индекс ретінде пайдаланады. Бұл несие берушінің тұрақты маржасын қамтамасыз ету үшін жасалады, оның қаржыландырудың өзіндік құны әдетте индекспен байланысты болады. Демек, қарыз алушы төлейтін төлемдер уақыт бойынша өзгеріп отыратын пайыздық мөлшерлемеге байланысты өзгеруі мүмкін (баламалы түрде, несие мерзімі өзгеруі мүмкін). Бұл ерекшеленеді ипотека бойынша төлемдер, бұл төлем мөлшерінің өзгеруін, бірақ белгіленген пайыздық мөлшерлемені ұсынады. Ипотекалық несиенің басқа түрлеріне мыналар жатады тек пайыздық ипотека, белгіленген мөлшерлеме бойынша ипотека, теріс амортизациялық ипотека, және әуе шарының төлемі.

Реттелетін мөлшерлемелер пайыздық тәуекелдің бір бөлігін несие беруші қарыз алушыға. Оларды пайыздық мөлшерлемелерді болжау мүмкін емес мөлшерлемелермен алу мүмкін емес болған жағдайда қолдануға болады. Қарыз алушы пайыздық мөлшерлеме түсіп кетсе, пайда табады, ал егер пайыздық мөлшерлеме өссе ұтылады. Қарыз алушы белгіленген немесе шектелген мөлшерлеме бойынша ипотекамен салыстырғанда төмендетілген маржадан қарыз алудың негізгі құнына дейін пайда табады.

Сипаттамалары

Көрсеткіш

Кейбір елдерде банктер a жариялауы мүмкін несиенің негізгі ставкасы ол индекс ретінде қолданылады. Индекс үш тәсілдің бірімен қолданылуы мүмкін: тікелей, ставка үстеме маржа негізінде немесе индекс қозғалысына негізделген.

Тікелей қолданылатын индекс пайыздық мөлшерлеменің индекспен дәл өзгеретіндігін білдіреді. Басқаша айтқанда, нотаның пайыздық мөлшерлемесі индекске дәл келеді. Жоғарыда көрсетілген индекстердің ішінен келісім-шарт мөлшерлемесінің индексі ғана қолданылады.[1]

Индексті ставка мен маржа негізінде қолдану пайыздық мөлшерлеме базалық индекс пен маржаға тең болатындығын білдіреді. Маржа ескертпеде көрсетілген және несие мерзімі ішінде тұрақты болып қалады.[1] Мысалы, ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесі жазбада LIBOR плюс 2%, 2% маржа және LIBOR индекс ретінде көрсетілуі мүмкін.

Индексті қолданудың соңғы тәсілі - қозғалыс негізінде. Бұл схемада ипотека келісілген мөлшерлеме бойынша пайда болады, содан кейін индекс қозғалысы негізінде түзетіледі.[1] Тікелей немесе индекс пен маржадан айырмашылығы, бастапқы мөлшерлеме ешқандай индекске тікелей байланысты емес; The түзетулер индекске байланған.

Негізгі ерекшеліктері

ARM-дің негізгі маңызды ерекшеліктері:[3]

  1. Бастапқы пайыздық мөлшерлеме. Бұл ARM бойынша пайыздық мөлшерлеме.
  2. Реттеу кезеңі. Бұл ARM бойынша сыйақы мөлшерлемесі немесе несие мерзімі өзгеріссіз қалу үшін жоспарланған уақыттың ұзақтығы. Осы кезеңнің соңында ставка қалпына келтіріліп, ай сайынғы несие төлемі қайта есептеледі.
  3. Индекс ставкасы. Несие берушілердің көпшілігі ARM пайыздық мөлшерлемелерін индекстің өзгеруіне байланыстырады. Несие берушілер ARM ставкаларын әртүрлі индекстерге негіздейді, ең көп таралған - бір, үш немесе бес жылдық қазынашылық бағалы қағаздар бойынша ставкалар. Тағы бір жалпы индекс - жинақтау-несиелік серіктестіктерге қаражаттың ұлттық немесе аймақтық орташа құны.
  4. Маржа. Бұл несие берушілердің ARM пайыздық мөлшерлемесін анықтау үшін индекс мөлшерлемесіне қосатын пайыздық нүктелері.
  5. Пайыздық ставкалар. Бұл әр түзету кезеңінің соңында немесе несие мерзімі ішінде пайыздық мөлшерлемені немесе ай сайынғы төлемді өзгертуге болатын шектеулер.
  6. Бастапқы жеңілдіктер. Бұл көбінесе жарнамалық көмек ретінде пайдаланылатын, несиенің бірінші жылы немесе одан да көп жылына ұсынылатын пайыздық жеңілдіктер. Олар пайыздық мөлшерлемені қолданыстағы ставкадан төмен төмендетеді (индекс және маржа).
  7. Теріс амортизация. Бұл ипотекалық несие балансының ұлғаюын білдіреді. Бұл ай сайынғы ипотека төлемдері ипотека бойынша барлық сыйақыларды төлеуге жеткіліксіз болған кезде болады. Бұл ARM-дегі төлем шегі жеткіліксіз болғанда, негізгі қарыз бен пайыздық төлем төлем шектерінен үлкен болатындай жағдайда туындауы мүмкін.
  8. Конверсия. Несие берушімен жасалған келісімде сатып алушыға белгіленген мерзімде ARM-ді белгіленген мөлшерлемемен ипотекаға айырбастауға мүмкіндік беретін тармақ болуы мүмкін.
  9. Алдын ала төлем. Кейбір келісімшарттар сатып алушыдан арнайы төлемдер немесе айыппұлдар төлеуді талап етуі мүмкін, егер ARM ерте төленген болса. Алдын ала төлем шарттары кейде келіссөздер жүргізеді.

Ипотекалық несиені таңдау күрделі және уақытты талап етеді. Сатып алушыға көмек ретінде Федералдық резервтік кеңес және Федералдық үй несие банкі кеңесі ипотекалық несие парағын дайындады.

Caps

Қарыз алушы төлеген төлемдер уақыт өте келе ұлғаюы мүмкін кез-келген ипотека қарыз алушыға қаржылық қиындықтар әкеледі. Бұл тәуекелді шектеу үшін төлемдер бойынша шектеулер - белгілі қақпақтар салада - бұл реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотеканың жалпы ерекшелігі.[1] Қақпақтар әдетте ипотеканың үш сипаттамасына қолданылады:

  • пайыздық мөлшерлеменің өзгеру жиілігі
  • пайыздық мөлшерлеменің мерзімді өзгеруі
  • несие мерзімі ішінде сыйақы мөлшерлемесінің жалпы өзгерісі, кейде өмір шегі деп аталады

Мысалы, берілген ARM пайыздық мөлшерлемені түзетудің келесі типтеріне ие болуы мүмкін:

  • алты айда бір рет жасалатын пайыздық түзетулер, әдетте бір түзету үшін 1%, жылына 2%
  • пайыздық түзетулер жылына бір рет қана жасалады, әдетте максималды 2%
  • пайыздық мөлшерлеме бір жыл ішінде 1% -дан аспауы мүмкін

Ипотека төлемін түзету шектері:

  • ипотекалық төлемді максималды түзету, әдетте жыл сайын төлем опционымен / теріс амортизациялық несиелер бойынша 7,5%

Несиелік пайыздық мөлшерлемені түзету мерзімі:

  • несие мерзімі ішінде 5% немесе 6% -бен шектелген жалпы мөлшерлемені түзету.

Сыйақы мөлшерлемесінің мерзімді өзгеруіне арналған қақпақтар бірінші кезеңдік өзгерістің бір шегі мен келесі кезеңдік өзгерістің жеке шегі ретінде бөлінуі мүмкін, мысалы, бастапқы түзету кезінде 5% және кейінгі түзетулерде 2%.

Сирек кездесетін болса да, шекті мән ай сайынғы төлемді салыстырмалы түрде емес, абсолютті түрде шектеуі мүмкін (мысалы, айына 1000 доллар).

Теріс амортизацияға жол беретін ARM-де, әдетте, төлем мөлшерлемесі пайыздық мөлшерлемені түзетуге қарағанда аз жүреді. Мысалы, сыйақы мөлшерлемесін ай сайын түзетуге болады, бірақ төлем мөлшері 12 айда бір рет қана жасалады.

Қақпақ құрылымы кейде келесі түрде өрнектеледі бастапқы реттеу қақпағы / кейінгі реттеу қақпағы / өмір шегі, мысалы, бастапқы түзету кезінде 2%, кейінгі түзетулерде - 2% және жалпы пайыздық мөлшерлемені түзету кезінде - 5% мөлшерлемемен несие үшін 2/2/5. Тек екі мән берілгенде, бұл бастапқы өзгеру шегі мен периодты қақпақ бірдей екенін көрсетеді. Мысалы, 2/2/5 қақпағының құрылымы кейде жай 2/5 түрінде жазылуы мүмкін.

Мотивтер

ARM әдетте қарыз алушыларға пайыздық мөлшерлеменің өзгеру қаупін қабылдауға дайын болса, бастапқы төлемдерін төмендетуге мүмкіндік береді. Тұтынушылар ең төменгі бастапқы ставкалармен келісімшарттарға басымдық беретіндігінің дәлелі бар, мысалы Ұлыбритания, мұнда тұтынушылар ай сайынғы ипотекалық шығындарға назар аударады.[4] Тұтынушылардың шешімдеріне олардың алған кеңестері де әсер етуі мүмкін және кеңестердің көп бөлігі қаржылық нарық құрылымына байланысты ARM-ны қалайтын несие берушілермен беріледі.[4]

Көптеген елдерде ипотеканың бастапқы бастаушылары банктер немесе сол сияқты қаржы институттары болып табылады. Клиенттен қаржыландырылатын банктер үшін депозиттер, клиенттердің депозиттері, әдетте, тұрғын үй ипотекасына қарағанда әлдеқайда қысқа мерзімдерге ие. Егер банк белгіленген мөлшерлемелер бойынша ипотеканың үлкен көлемін ұсынса, бірақ қаржыландырудың көп бөлігін депозиттерден (немесе басқа қысқа мерзімді қаражат көздерінен) алса, онда ол актив пен міндеттеменің сәйкес келмеуі өйткені пайыздық тәуекел.[4] Бұл жағдайда оның ипотекалық портфелінен алынатын пайыздық кірістің салымшыларға төлеу үшін қажет болғаннан аз болу қаупі бар еді. Америка Құрама Штаттарында кейбіреулер бұл деп санайды жинақ және несиелік дағдарыс ішінара проблемадан туындады: жинақ және несие серіктестіктерінде қысқа мерзімді депозиттер және ұзақ мерзімді, ипотекалық несиелер болған, сондықтан олар ұсталды Пол Волкер 1980 жылдардың басында пайыздық мөлшерлемені көтерді. Сондықтан банктер мен басқа қаржы институттары реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека ұсынады, өйткені бұл тәуекелді азайтады және олардың қаржыландыру көздеріне сәйкес келеді.

Банктік реттеушілер мұндай проблемаларды болдырмау үшін активтер мен міндеттемелердің сәйкес келмеуіне үлкен назар аударады және олар банктердің басқа активтерге қатысты ұзақ мерзімді тұрақты сыйақы мөлшерлемесіне қатаң шектеулер қояды. Тәуекелді азайту үшін көптеген ипотека бастаушылары өздерінің көптеген ипотекаларын сатады, атап айтқанда белгіленген ставкалармен ипотека.

Қарыз алушы үшін реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека арзанға түсуі мүмкін, бірақ тәуекел деңгейі жоғары. Көптеген ARM бар «тизер кезеңдері «, бұл ARM» толық индекстелген «ставкадан едәуір төмен пайыздық мөлшерлемемен салыстырмалы түрде қысқа бастапқы бастапқы ставкалар кезеңдері (әдетте, бір айдан бір жылға дейін). Тизер кезеңі кейбір қарыз алушыларды ARM-ді қарауға мәжбүр етуі мүмкін шынымен ұсынылғаннан гөрі көп мәміле, төмен тизер ставкасы төлемнің орташа деңгейден асып кетуін қолдауға негіз болады.

Нұсқалар

Гибридті ARM

Гибридті ARM пайыздық мөлшерлемені ұсынады, ол бастапқы уақыт кезеңіне бекітілген, содан кейін өзгереді. «Гибрид» ARM-нің тұрақты және реттелетін жылдамдық сипаттамаларының қоспасына жатады. Гибридті ARM-ді бастапқы белгіленген және реттелетін мөлшерлеме кезеңдерімен атайды, мысалы, 3/1, 3 жылдық тіркелген пайыздық мөлшерлемемен және келесі 1 жылдық пайыздық мөлшерлемені түзету кезеңдерімен ARM-ге арналған. Гибридті ARM белгіленген ставкадан ауысатын күн төлем кестесі төлем кестесін түзету қалпына келтіру күні ретінде белгілі. Қалпына келтіру күнінен кейін гибридті ARM кез-келген қарапайым ARM сияқты белгіленген индекстің үстінде өзгеріп отырады.[5]

Соңғы жылдары гибридті АРМ-дің танымалдылығы едәуір өсті. 1998 жылы гибридтердің пайыздық мөлшері 30 жылдық тұрақты ипотекамен салыстырғанда 2% -дан аз болды; алты жыл ішінде бұл 27,5% дейін өсті.[5]

Басқа ARM сияқты, гибридті ARM де несие берушіден пайыздық тәуекелдің бір бөлігін қарыз алушыға аударады, осылайша несие берушіге көптеген пайыздық ортада төменгі ставка ставкасын ұсынуға мүмкіндік береді.

ARM опциясы

«Опциондық ARM» дегеніміз - бұл қарыз алушыға бастапқыда төрт айлық төлем нұсқаларын ұсынатын 30 жылдық ARM: көрсетілген ең төменгі төлем, тек пайыздық төлем, 15 жылдық толық амортизациялық төлем және 30 жылдық толық амортизациялық төлем.[6]

Несиелердің бұл түрлері «төлемді таңдап алу» немесе «төлеуге арналған опцион» ARM деп те аталады.

Қарыз алушы Pay-Option ARM төлемін есептелген пайыздан аз жасағанда, «теріс амортизация» пайда болады, демек, есептелген сыйақының төленбеген бөлігі негізгі борыштың қалған бөлігіне қосылады. Мысалы, егер қарыз алушы минималды төлемді $ 1000 жасаса және ARM ай сайын 1500 АҚШ доллары мөлшерінде сыйақы есептесе, қарыз алушының несиелік балансына $ 500 қосылады. Сонымен қатар, келесі айда тек пайыздар бойынша төлем жаңа, неғұрлым жоғары негізгі қалдықтың көмегімен есептеледі.

Опциондық ARM көбінесе тизер жылдамдығымен ұсынылады (көбінесе 1% төмен), бұл ARM-дің бірінші жылындағы ең төменгі төлемдерге айналады. Қарқынды кезеңдерде несие берушілер көбіне толық амортизациялық төлем деңгейінен төмен ипотекалық төлемдер негізінде қарыз алушыларды жазады. Бұл несие алушыларға мүмкін болатыннан әлдеқайда көп несие алуға мүмкіндік береді (яғни, көп қарыздар алады). Опциондық ARM-ді бағалаған кезде, ақылды қарыз алушылар тизер мөлшерлемесіне немесе төлемнің бастапқы деңгейіне назар аудармайды, бірақ индекстің сипаттамаларын, индекс мәніне қосылатын «ипотекалық маржаның» мөлшерін және басқа шарттарын ескереді ARM. Нақтырақ айтқанда, олар (1) ұзақ мерзімді пайыздық мөлшерлемелердің жоғарылау мүмкіндігін қарастыруы керек; (2) олардың үйі бағалай алмауы немесе тіпті құнын жоғалтуы мүмкін немесе тіпті (3) екі тәуекелдің туындауы мүмкін.

Опциондық ARM-дері табысы өсіп келе жатқан күрделі қарыз алушыларға, әсіресе олардың кірістері маусымдық түрде өзгеріп отырса және олар осындай ARM қамтамасыз ете алатын төлем икемділігіне мұқтаж болса, олар үшін ең қолайлы. Талғампаз қарыз алушылар өздері есептеуге мүмкіндік беретін теріс амортизация деңгейін мұқият басқарады.

Осылайша, қарыз алушы осы өнімнің теріс амортизациясы және басқа да ерекшеліктері қысқа мерзімде төлемдердің едәуір артуын тудыруы мүмкін болған кезде «төлем шокы» болып табылатын ARM нұсқасының негізгі тәуекелін басқара алады.[7]

ARM опциясының минималды төлемі, егер ол болса, күрт секіруі мүмкін төленбеген негізгі қалдық теріс амортизацияның максималды шегіне жетеді (әдетте несиенің бастапқы сомасынан 110% -дан 125% -ға дейін). Егер бұл орын алса, келесі ең төменгі айлық төлем ARM-ді оның қалған мерзімінде толық амортизациялайтын деңгейде болады. Сонымен қатар, опциондық ARM-лерде төлемдер ARM-ді оның қалған мерзімінде толықтай амортизациялау үшін қару-жарақты қалпына келтіру үшін түзетілген кезде автоматты түрде «қайта жаңартылған» күндер болады (көбінесе әр бесінші жыл).

Мысалы, 110% «neg am» шегі бар 200 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі ARM әдетте, егер толық амортизация несие балансының 220 000 доллардан асуына әкеп соқтырса, ағымдағы толық индекстелген пайыздық мөлшерлемеге және несиенің қалған мерзіміне негізделген толық амортизациялық төлемге бейімделеді. . 125% қайта құру үшін бұл несие қалдығы 250 000 долларға жеткен жағдайда болады.

Теріс амортизациялауға рұқсат етілген кез-келген несие қарыз алушының өз үйіндегі меншікті капиталын азайтып жатқандығын білдіреді, бұл оның несиені төлеуге жетпейтін мөлшерде сата алмау мүмкіндігін жоғарылатады. Меншіктік құндылықтардың төмендеуі бұл тәуекелді күшейтеді.

Сондай-ақ, ARM нұсқасы «гибридтер» түрінде қол жетімді, белгіленген тарифтік кезеңдер ұзағырақ болуы мүмкін. Бұл өнімдерде тизер ставкалары төмен болуы мүмкін емес. Нәтижесінде мұндай ARM теріс амортизация мүмкіндігін азайтады және «қол жетімді» өнімді іздеген қарыз алушыларға жүгінбеуі мүмкін.

Ақша қаражаттарының қозғалысы бойынша ARM

ARM ақша ағыны - бұл төлемнің минималды нұсқасы ипотекалық несие. Несиенің бұл түрі қарыз алушыға ай сайынғы төлемді бірнеше нұсқадан таңдауға мүмкіндік береді. Бұл төлем опцияларына әдетте 30 жылдық, 15 жылдық деңгейдегі, тек пайыздар деңгейіндегі және ең төменгі төлем деңгейіндегі төлемдер кіреді. Төлемнің ең төменгі деңгейі, әдетте, төмен қызығушылық тек төлем. Несиенің бұл түрі теріс амортизацияға әкелуі мүмкін. Минималды төлем жасау мүмкіндігі, әдетте, несиенің алғашқы бірнеше жылында ғана қол жетімді.

Қолма-қол ақша ағыны ARM ипотекасы синоним болып табылады ARM опциясы немесе ARM төлем мүмкіндігі ипотека, дегенмен ақшалай қаражаттар ағыны бойынша нұсқалардың барлығы бірдей реттелмейді. Іс жүзінде ақша ағыны бойынша белгіленген ставка бойынша несиелер ақша ағыны опциондарын қолма-қол ақша ағыны және қолма-қол ақша ағыны сияқты сақтайды, бірақ 30 жылға дейін сақталады.[дәйексөз қажет ]

Терминология
МерзімАнықтама
X / YГибридті ARM-ді көбінесе осы форматта атайды, мұнда Х - алғашқы түзетуге дейін бастапқы пайыздық ставка қолданылатын жылдар саны (жалпы терминдер 3, 5, 7 және 10 жыл), ал Y - түзетулер арасындағы аралық (жалпы терминдер - бір жылға 1, алты айға - 6). Мысал ретінде, 5/1 ARM бастапқы пайыздық мөлшерлеме бес жылға (немесе төлемдер тұрғысынан 60 айға) сәйкес келетіндігін білдіреді, содан кейін пайыздық мөлшерлеме жыл сайын түзетіліп отырады. (Ескертпе шоттарындағы түзетулер 5/1 кестесіне сәйкес келмейді; олар жыл сайын жасалады.)
Толық индекстелген ставкаARM бағасы индекс + маржа = толық индекстелген ставка қосу арқылы есептеледі. Бұл сіздің несиеңізіздің бастапқы мөлшерлемесіз болатын пайыздық мөлшерлемесі (бастапқы белгіленген кезең үшін кіріспе арнайы ставка). Демек, егер несие белгіленген мөлшерлемеден 1-3% жоғары болса, несие үлкен болады. Осыны есептеу ARM сатып алушылары үшін маңызды, өйткені бұл несиенің болашақ пайыздық мөлшерлемесін болжауға көмектеседі.
Маржа«Индекс плюс маржа» қағидаты бойынша индекс ноттың пайыздық мөлшерлемесіне қолданылатын ARM үшін маржа - бұл пайыздық мәнде көрсетілген, нота ставкасы мен индекс арасындағы айырма.[1] Мұны шатастыруға болмайды кіріс мөлшері. Маржа неғұрлым төмен болса, соғұрлым несие қарыз алушыға жақсырақ болады, өйткені әр түзету кезінде максималды мөлшерлеме аз өседі. Шектер 2% -дан 7% -ға дейін өзгереді.
КөрсеткішСияқты жарияланған қаржылық индексі ЛИБОР ARM пайыздық мөлшерлемесін мезгіл-мезгіл түзету үшін қолданылады.
Бастау жылдамдығыБастапқы пайыздық кезеңге ARM несиелерін сатып алушыларға ұсыну ставкасы ұсынылды.
КезеңПайыздық мөлшерлемені түзету арасындағы уақыт ұзақтығы. Пайыздық ставкалардың төмендеуі кезінде қысқа мерзім қарыз алушыға тиімді. Екінші жағынан, пайыздық ставкалардың өсу кезеңінде несие берушіге қысқа мерзім пайда әкеледі.
ЕденARM несиесінің пайыздық мөлшерлемесі үшін ең төменгі мөлшерлемені белгілейтін тармақ. Несиелер Бастау ставкасы = Еден мүмкіндігімен берілуі мүмкін, бірақ бұл негізінен сәйкес келмейтін (аға суб-прайм немесе бағдарламалық несиелеу) несиелік өнімдерге арналған. Бұл ARM несиесінің Бастау мөлшерлемесінен төмен деңгейге өзгеруіне жол бермейді. «Қағаз» несиесінің, әдетте, қабаты жоқ немесе басталғаннан 2% төмен.
Төлем шокыСалалық термин - бұл ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлемелердің күрт (күтпеген немесе жоспарланған) жоғарылауын және оның қарыз алушыларға әсерін сипаттайды. Бұл ARM-тің негізгі тәуекелі, себебі бұл қарыз алушы үшін ауыр қаржылық қиындықтарға әкелуі мүмкін.
ҚақпақМөлшерлемелердің мөлшеріне немесе жиілігіне шектеу қоятын кез-келген тармақ.

Несиелік төлемдер

Несиелік төлемдер төлем шокынан төлемді қорғауды қамтамасыз етеді және ARM заемдары бойынша бастапқы белгіленген ставкалармен ойнаған адамдарға пайыздық мөлшерлеменің сенімділігін өлшеуге мүмкіндік береді. Caps типтік типінің үш түрі бар Бірінші кепіл Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека немесе бірінші кепілді гибридтік реттелетін ставка.

Бастапқы реттеу жылдамдығының шегі: Несиелердің көпшілігінде бастапқы түзетулер үшін жоғары деңгей, олар бастапқы белгіленген мерзімге индекстелген. Басқаша айтқанда, бастапқы белгіленген мерзім неғұрлым ұзақ болса, соғұрлым банк сіздің несиеңізді соғұрлым түзеткісі келеді. Әдетте, бұл шекті мөлшерлеме үш жылдан төмен немесе одан төмен несие бойынша бастапқы ставкадан 2-3% жоғары және бес жыл немесе одан жоғары бастапқы белгіленген ставка бар несие бойынша бастапқы ставкадан 5-6% жоғары. .

Ставканы реттеу шегі: Бұл әр реттелген сайын Ипотеканың реттелетін мөлшерлемесі өсетін максималды сома. Бастапқы шекті мөлшерге ұқсас, бұл шекті мөлшерлеме әдетте бастапқы мерзімі үш жылдан және одан асатын несиелер үшін бастапқы ставкадан 1% жоғары және әдетте бес жыл немесе одан жоғары бастапқы белгіленген мерзімі бар несиелер үшін бастапқы ставкадан 2% жоғары.

Өмір бойына арналған қақпақ: Алғашқы ипотекалық несиелердің көпшілігінде бастапқы ставкадан 5% немесе 6% -дық өтеу мерзімі бар (бұл, сайып келгенде, несие беруші мен несие деңгейіне байланысты өзгереді).

  • ARM қақпақтарына арналған өнеркәсіптік стенография

Іскерлік қақпақтардың ішінде көбінесе әр қақпақты білдіретін үш санмен көрсетіледі. Мысалы, 5/1 Hybrid ARM қақпағының құрылымы 5/2/5 болуы мүмкін (5% бастапқы қақпақ, 2% реттеу қақпағы және 5% өмірлік қақпақ) және инсайдерлер оны 5-2-5 қақпағы деп атайды. Сонымен қатар, 1 жылдық ARM-де 1-1-6 деп аталатын 1/1/6 қақпағы (1% бастапқы қақпағы, 1% түзету қақпағы және 6% өмірлік қақпағы) болуы мүмкін немесе балама түрде 1/6 қақпағы түрінде көрсетілген (бір цифрды қалдырып, бастапқы және реттеу қақпақтарының бірдей екендігін білдіреді).

ARM түріне арналған толық мақаланы қараңыз Теріс амортизация несиелер табиғатынан болады. Бірінші ай сайынғы реттелетін несиелер сияқты жоғары тәуекелді өнімдер Теріс амортизация және Үйдің несиелік желілері (HELOCs) типтік Бірінші кепіл ипотекасынан гөрі, Қақпақты құрылымдаудың әр түрлі тәсілдері бар. Ай сайынғы реттелетін заемдық несиелер Теріс амортизация несиенің негізгі мөлшерлеме бойынша өмір сүру шегі бар («Толық индекстелген ставка») 9,95% -дан 12% -ға дейін (ең жоғары есептелген пайыздық мөлшерлеме). Осы несиелердің кейбіреулері әлдеқайда жоғары мөлшерлемелерге ие болуы мүмкін. Толық индекстелген ставка әрқашан ведомоске енгізіледі, бірақ қарыз алушылар ставка өсімінің толық әсерінен минималды төлемге дейін, несие қайта қалпына келтірілгенге дейін, яғни негізгі қарыз бен пайыздық төлемдер төленетін мерзімде несиені толық өтеуге мүмкіндік береді. толық индекстелген ставка.

Банктер HELOC-ті бірінші кезекте екінші кепілдік жағдайында отыруды көздегендіктен, олар әдетте олар шығарылған штатта заңмен рұқсат етілген ең жоғары пайыздық мөлшерлемемен шектеледі. Мысалы, қазіргі уақытта Флоридада сыйақы мөлшерлемесі 18% мөлшерінде белгіленген. Олар қарыз алушы үшін қауіпті, өйткені олар көбіне индекстелген Wall Street Journal-дың негізгі ставкасы, бұл спот индексі немесе дереу өзгеріске ұшырайтын қаржылық индикатор болып саналады (несиелер Prime Rate негізінде). Қарыз алушыға қаржылық жағдай туындайтын тәуекел Федералды резерв ставкаларды күрт көтеру (1980 ж., 2006 ж. қараңыз), қарыз алушы алдындағы міндеттеменің шекті ставкаға дейін бірден өсуіне әсер етеді.

Танымалдылық

Айнымалы мөлшерлеме бойынша ипотека - бұл үй сатып алуға арналған несиенің ең кең тараған түрі Біріккен Корольдігі,[4] Ирландия және Канада сияқты кейбір басқа елдерде танымал емес Германия.[4] Ипотека бойынша өзгермелі мөлшерлеме өте кең таралған Австралия[4] және Жаңа Зеландия. Кейбір елдерде қысқа мерзімді несиелерден басқа нақты ставка бойынша ипотека алуға болмайды; Канадада ипотека мөлшерлемесін белгілеуге болатын ең ұзақ мерзім әдетте он жылдан аспайды, ал ипотека бойынша өтеу мерзімі әдетте 25 жылды құрайды.

Көптеген елдерде банктер үшін белгіленген мөлшерлемемен өте ұзақ мерзімге несие беру мүмкін емес; бұл жағдайда банктер ұсынатын жалғыз ипотека түрі - реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека болуы мүмкін (мемлекеттік араласудың қандай-да бір түріне тыйым салынады). Мысалы, Ұлыбританияның ипотекалық саласы дәстүрлі түрде басым болды құрылыс қоғамдары. Ұлыбританияның құрылыс қоғамдары тартқан қаражат кем дегенде 50% депозиттен тұруы керек болғандықтан, несие берушілер әлеуетті азайту үшін тұрақты ставкадан гөрі өзгермелі ставкаға ипотеканы артық көреді пайыздық тәуекелдер олардың ипотекалық сыйақымен алатындары мен салымдар және басқа қаржыландыру көздері үшін сыйақы төлейтіндері арасында.[4]

Белгіленген мөлшерлеме бойынша несиелер үй сатып алуға арналған несиенің кең тараған түрі болып табылатын елдерде бұған мүмкіндік беру үшін белгілі бір заңнамалық база болуы керек. Мысалы, Германия мен Австрияда танымал Бауспаркассен, түрі өзара құрылыс қоғамдары, ұзақ мерзімді несиелік ставкалар ұсынады. Олар заңды түрде банктерден бөлек және қарыз алушылардан несие алғанға дейін айтарлықтай төмен мөлшерлеме бойынша айтарлықтай мөлшерде ақша жинауды талап етеді; бұл болашақ қарыз алушыдан несие алғанға дейін ай сайынғы төлемдерін төлеуді бастауды талап ету арқылы жүзеге асырылады. Әдетте мұны бір реттік төлеу және бірден несие алу мүмкін емес; оны ай сайын ипотеканың өтелу кезеңінде төленетін мөлшермен бөліп төлеу керек. Жүйеде кез-келген уақытта жеткілікті жинақтағыштардың бар-жоғына байланысты несие төлеу несие алушы несие жинақтау квотасын орындаған кезде де біраз уақытқа кешіктірілуі мүмкін. Қарыз алушының артықшылығы - ай сайынғы төлем ешқашан көбейтілмейтініне кепілдік береді, сонымен қатар несие алу мерзімі алдын-ала белгіленеді. Кемшілігі - несие алудан бірнеше жыл бұрын төлемдер бастауға тура келетін бұл модель, негізінен, өмірде бір рет ұзақ уақытқа жоспарлай алатын тұрғын үй сатып алушыларына бағытталған. Бұл қазіргі кезде жұмысшылардан сұралатын жалпы ұтқырлықтың проблемасына айналды.

Салыстырмалы қысқа мерзімде (үш жылдан жеті жылға дейін) көшуді жоспарлағандар үшін өзгермелі мөлшерлеме бойынша ипотека әлі күнге дейін тартымды болуы мүмкін, өйткені олар көбінесе алғашқы үш, бес немесе жеті жылдағы төменгі, белгіленген пайыздық мөлшерлемені қосады. несие, содан кейін пайыздық мөлшерлеме өзгереді.

Сингапурда

Жылы Сингапур, ARM әдетте өзгермелі ставка немесе өзгермелі ставка деп аталады. Айырмашылығы жоқ белгіленген мөлшерлеме бойынша ипотека елде өзгермелі мөлшерлеме бойынша несиенің пайыздық мөлшерлемесі несиенің барлық кезеңінде өзгеріп отырады. Несиелерді банктің ставкасымен байланыстыруға болады, SIBOR, немесе СОР

Әдетте, ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесінің құрылымы келесідей:

КезеңПайыздық мөлшерлеме (б.а.)
Бірінші жыл0,75% + 1 айлық SIBOR
Екінші жыл0,75% + 1 айлық SIBOR
Үшінші жыл1.00% + 1 айлық SIBOR
Төртінші жыл1,25% + 1 айлық SIBOR

Несиені SIBOR немесе SOR кез-келген мерзімге байланыстыруға болады, ал XI айлық SIBOR / SOR-ке спрэд (маржа) қолданылады. Алғашқы бірнеше жылдан кейін спрэд жоғары қарай реттеледі.

SIBOR байланысы бар ARM-лер SOR немесе тақта ипотекалық несиеге қарағанда танымал.

Алайда, жақында, ANZ SIBOR және SOR орташа деңгейіне байланысты ARM енгізді.[8] Әзірге Сингапурдағы мұндай ипотеканы ұсынатын жалғыз банк.

Баға

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека, әдетте, тұрақты ставкадан гөрі арзан болады. Табиғатқа байланысты пайыздық тәуекел, ұзақ мерзімді тұрақты мөлшерлемелер қысқа мерзімді мөлшерлемелерден жоғары болады (олар ставкалары өзгермелі ставкалар мен ипотека үшін негіз болып табылады). Қысқа және ұзақ мерзімді несиелер арасындағы пайыздық мөлшерлеменің айырмашылығы ретінде белгілі кірістілік қисығы, бұл әдетте жоғары қарай еңкейеді (ұзақ мерзімдер қымбат). Қарама-қарсы мән-жай ретінде белгілі инверттелген кірістілік қисығы және салыстырмалы түрде сирек кездеседі.

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотеканың бастапқы пайыздық мөлшерлемесінің төмен болуы, қарыз алудың болашақ құны қандай болатынын көрсетпейді (ставкалар өзгерген кезде). Егер тарифтер көтерілсе, шығындар жоғары болады; егер тарифтер төмендесе, шығындар төмен болады. Шындығында, қарыз алушы алуға келісім берді пайыздық тәуекел.

Қаржы саласындағы ипотекалық несиенің нақты бағасы мен мөлшерлемесін талдау әртүрлі компьютерлік модельдеу әдістемелері арқылы жүзеге асырылады Монте-Карло әдісі немесе Собол тізбегі. Бұл әдістерде, болжамды қолдану арқылы ықтималдықтың таралуы болашақ пайыздық мөлшерлемелер, көптеген (10,000-100,000 немесе тіпті 1,000,000) ықтимал сценарийлер зерттелген, әрқайсысы бойынша ипотека бойынша ақша ағындары есептелген және әділ құн мен ипотека мерзімі ішінде тиімді пайыздық мөлшерлеме сияқты жиынтық параметрлер бағаланады. Оларды қолында ұстай отырып, несиелік сарапшылар белгілі бір ипотеканы ұсынудың тиімді болатындығын және егер бұл банк үшін мүмкін болатын тәуекелді көрсетсе, анықтайды.

Алдын ала төлем

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека, басқа ипотека түрлері сияқты, әдетте қарыз алушыға негізгі қарызды (немесе капиталды) айыппұлсыз мерзімінен бұрын төлеуге мүмкіндік береді. Негізгі қарыздың бір бөлігін мерзімінен бұрын төлеу несиенің жалпы құнын төмендетеді (жалпы төленген пайыздар), бірақ басқа несие түрлері сияқты несиені төлеуге кететін уақытты қысқартпайды. Әрбір қайта есептеу кезінде жаңа толық индекстелген пайыздық мөлшерлеме қалған негізгі қарызға қолданылады, қалған мерзімдер кестесінде аяқталады.

Егер ипотека қайта қаржыландырылса, қарыз алушы бір уақытта жаңа ипотека алады және ескі ипотеканы төлейді; соңғысы алдын-ала төлем ретінде есептеледі.

Кейбір ARM зарядталады алдын-ала төлеу бойынша айыппұлдар Егер қарыз алушы несиені қайта қаржыландырса немесе оны мерзімінен бұрын төлесе, әсіресе несие алғаннан кейінгі алғашқы үш-бес жыл ішінде бірнеше мың доллар.[1]

Сын

Жыртқыш несиелеу

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека кейде пайыздық мөлшерлемелер өскен жағдайда несиені төлей алмайтын тұтынушыларға сатылады.[9] Ішінде АҚШ, экстремалды жағдайлар Американың тұтынушылар федерациясы сияқты жыртқыш несиелер. Сыйақы мөлшерлемесінің өсуіне қарсы қорғаныс мыналарды қамтиды: (а) белгіленген ставкамен мүмкін бастапқы кезең (бұл қарыз алушыға төлемдер өскенге дейін жылдық кірістерін көбейтуге мүмкіндік береді); (b) пайыздық мөлшерлемелердің кез-келген жылы көтерілуі мүмкін максималды (шекті) (егер шекті деңгей болса, ол несие құжатында көрсетілуі керек); және (с) пайыздық мөлшерлемелердің ипотека мерзімі ішінде жоғарылауы мүмкін болатын максимум (шекті) (бұл несие құжатында да көрсетілуі керек).

Сыйақы мөлшерлемесінің қателіктері және артық төлемдер

1991 жылы қыркүйекте Мемлекеттік есеп басқармасы (GAO) Adjustable Rate ипотека бойынша зерттеу шығарды[10] Құрама Штаттарда, сол кездегі 12 миллионға жуық қарыздың 20-дан 25% -на дейін пайыздық қателіктер болған. Бұрынғы федералдық ипотекалық банктің аудиторы бұл қателіктерді ең болмағанда бағалады US$ 10 миллиард американдық үй иелеріне таза үстеме ақы. Мұндай қателіктер байланысты болған кезде пайда болды ипотека бойынша қызмет көрсетуші индекс күнін дұрыс таңдамады, маржаны дұрыс пайдаланбады немесе пайыздық мөлшерлемені өзгерту шектерін елемеді.

1994 жылдың шілдесінде «Consumer Loan Advocates» коммерциялық емес аудиторлық фирма жариялады[11] Реттелетін мөлшерлемелер бойынша несиелердің 18% -ында қарыз алушының пайыздық үстеме ақысы 5000 доллардан асатын қателіктері бар.

1995 жылдың желтоқсанында үкіметтің зерттеуі бойынша АҚШ-тағы барлық реттелетін мөлшерлемелер бойынша несиелердің 50-60% -ында үй иесіне есептелген өзгермелі пайыздық мөлшерлемеге қатысты қате бар деген қорытындыға келді.[12] Зерттеу барысында қарыз алушыларға үстемеақы төлеудің жалпы сомасы 8 миллиард доллардан асады деп бағаланды. Компьютерлік бағдарламалардың жеткіліксіздігі, құжаттардың дұрыс толтырылмауы және есептеу қателіктері пайыздық мөлшерлемені асыра төлеудің негізгі себептері ретінде көрсетілді. ARM пайыздық үстемелеріне қатысты басқа мемлекеттік зерттеулер жүргізілген жоқ.

Тарих

1980 жылы 3 сәуірде Федералдық үй несие банкі кеңесі авторизациялауға дауыс берді жинақ және несиелік серіктестіктер ипотека берушілерге тұрғын үй сатып алу үшін келісімді ставка (RRM) ұсыну, бұл АҚШ-тағы бірінші ауыспалы ставка.[13] Нормативтік құқықтық актілерге сәйкес, пайыздық мөлшерлемені үш жыл сайын өзгертуге болады және 30 жылдық ипотеканың орташа жылдық кезеңінде 5 пайыздан аспауы немесе шексіз төмендетілуі мүмкін. Жаңа ереже жаңа тұрғын үйдің басталуы мен сатып алушылардың төмендеуіне және сол кездегі жоғары пайыздық ставкаға қатысты ұзақ мерзімді міндеттеме туралы күмәнданған жауап ретінде қабылданды және ол қазірдің өзінде қолданылып жүрген «ипотекалық несиеге» ұқсас ұғым болды. Канадада.[14]

VIII ТАҚЫРЫП, ИПОТЕКА АЛТЕРНАТИВТІК ОПЕРАЦИЯЛАР, Гарн – Сент. Жерменнің депозитарлық институттары туралы заң 1982 ж. реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека.[15]

Дейін, 2006 ж ипотека дағдарысы, 90% -дан астамы ипотека (бұл барлық ипотеканың 20% құрады)[16]) реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека болды.[17]

Сондай-ақ қараңыз

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ а б c г. e f Видемер, Джон П, Жылжымайтын мүлікті қаржыландыру, 8-ші шығарылым, 99-105 бет
  2. ^ Айнымалы ставка бойынша ипотеканың анықтамасы
  3. ^ Мишлер, Лон; Коул, Роберт Е. (1995). Тұтынушылар мен бизнес несиелерін басқару. Үй ағашы: Ирвин. 132-133 бет. ISBN  0-256-13948-2.
  4. ^ а б c г. e f ж Халықаралық валюта қоры (2004). Дүниежүзілік экономикалық болжам: 2004 жылғы қыркүйек: жаһандық демографиялық ауысу. 81–83 бб. ISBN  978-1-58906-406-5.
  5. ^ а б Фабоцци, Фрэнк Дж. (Ред.), Ипотекалық бағалы қағаздардың анықтамалығы, 6-шығарылым, 259–260 бб
  6. ^ Саймон, Рут (2006-08-21). «Қолдану нұсқалары тәуекелдер мен жоғары тарифтерге қарамастан танымал болып қала береді». RealEstateJournal.com. Архивтелген түпнұсқа 2006-10-22. Алынған 2001-09-01.
  7. ^ «Төлем шокы - бұл ипотека нарығындағы ең соңғы уайым». MortgageNewsDaily.com. 2006-08-24. Алынған 2006-09-01.
  8. ^ «Сингапурдағы ANZ мүліктік несиелері» Мұрағатталды 28 сәуір 2014 ж., Сағ Wayback Machine, ANZ.
  9. ^ «Шоктан қорқу орталығындағы ARM нұсқасы». MortgageNewsDaily.com. 2006-09-11. Алынған 2006-09-15.
  10. ^ «Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека бойынша қателіктер қосылды». Los Angeles Times. 1991-09-22. б. 2018-04-21 121 2. Алынған 2010-11-09.
  11. ^ «Кейбір ипотекалық несиелерде қымбат қателіктер жатыр». The New York Times. 1994-07-23. б. 3. Алынған 2010-11-09.
  12. ^ «Мемлекеттік зерттеу қорытындысы бойынша барлық реттелетін ипотекалық несиелердің 50% -60% -ында қателіктер бар». Allbusiness.com. Allbusiness.com. 1995-12-01. б. 2. мұрағатталған түпнұсқа 2008 жылдың 19 қаңтарында. Алынған 2010-11-09.
  13. ^ «Ипотека бойынша икемді мөлшерлеме мақұлданды», Pittsburgh Post-Gazette, 1980 ж., 4 сәуір, 13 б
  14. ^ «Картерлік ипотекалық көмек таңқаларлық емес», Дэвид Фринк, Остин (TX) американдық штат қайраткері, 10 сәуір, 1980, pD6
  15. ^ FRB Филадельфия - PL 97-320, Гарн-Сент-Жермен актісі Мұрағатталды 12 тамыз 2004 ж., Сағ Wayback Machine
  16. ^ «Гарвард Университеті - Мемлекет тұрғын үй-2008 -» (PDF). б. 4, сурет 4. Алынған 5 қазан 2017.
  17. ^ Занди, Марк (2010). Қаржылық шок. FT пернесін басыңыз. ISBN  978-0-13-701663-1.

Сыртқы сілтемелер