Ең жоғары және жақсы пайдалану - Highest and best use - Wikipedia

Ең жоғары және жақсы пайдалану, немесе ең жоғары немесе жақсы пайдалану (HBU) сияқты алғашқы экономистерден пайда болған ұғым Ирвинг Фишер (1867-1947), ол максималды өнімділік идеясын тұжырымдады.[1] Терминнің алғашқы дәйексөздерінің бірі Мэн заң шығарушы кеңесінің хаттамасында 1831 жылдың өзінде жылжымайтын мүлікті бағалау және бағалау туралы айтылған: «...егер жер осындай пайдаланудың өзгеруіне дейін жіктелген болса, егер мұндай жылжымайтын мүлік ең жақсы және тиімді пайдаланылған болса... «Бұл тұжырымдама жылжымайтын мүлікті бағалау жылжымайтын мүлік үшін ең жоғары мәннің қалай келетінін көрсетеді. Кез келген жағдайда нарықтық құн жылжымайтын мүліктің ізделуі, оның мәні ең жоғары және жақсы пайдалануға негізделуі керек. Ең жоғары және ең жақсы пайдалану - бұл әрқашан меншіктің қазіргі қолданысына қарамастан, жылжымайтын мүлік үшін ең үлкен мән болатын пайдалану.

Ең жоғары және жақсы қолдану анықтамалары

Канаданың Бағалау институты ең жақсы және жақсы пайдалану терминін келесідей анықтайды:

Физикалық тұрғыдан мүмкін, орынды қолдау көрсетілетін және қаржылық тұрғыдан мүмкін болатын мүліктің ақылға қонымды және заңды түрде пайдаланылуы және бұл ең жоғарғы құндылыққа әкеледі.

The Бағалау институты ең жоғары және жақсы пайдалануды келесідей анықтайды:

Бос жерді немесе жақсартылған мүлікті ақылға қонымды ықтимал және заңды түрде пайдалану физикалық тұрғыдан мүмкін, тиісті қолдау көрсетілетін, қаржылық тұрғыдан тиімді және бұл ең жоғарғы құндылыққа әкеледі. Қолданудың ең жоғары және жақсы деңгейіне сәйкес келетін төрт критерий - бұл заңды рұқсат, физикалық мүмкіндік, қаржылық негіздеме және максималды өнімділік. Сонымен қатар, жеткілікті қолдау көрсетілетін және ең жоғарғы дисконтталған құнға әкелетін жерді немесе пайдаланушының пайдаланылуына қатысты жақсартылған мүлікті пайдалану ықтималдығы.[2]".

Кейбір жағдайларда ұсынылатын пайдалану ең жоғары және тиімді пайдалану болуы мүмкін, бірақ белгілі бір шығындар үшін таза экономиканы өзгертеді. Мысал ретінде қазір көп қабатты тұрғын үйлер үшін заңды түрде қолданыла алатын өнеркәсіптік пайдаланылатын сайт болуы мүмкін, бірақ оны тазартуға (қалпына келтіруге) көп шығын кететіні соншалық, қазіргі кезде қолданылып жүрген мән үлкенірек болады. Бұл жағдайда, егер оны жалғастыруға болатын болса, қолданыстағы өнеркәсіптік пайдалану ең жоғары және жақсы пайдалану болуы мүмкін. Кейбір жағдайларда бағалаушыларға ең жақсы және тиімді пайдалану туралы нақты нұсқаулар беріледі. Бұл қолдану төменде талқыланған заңды және ең жақсы пайдалану ретіндегі сынақтардан өте алмауы мүмкін, және басқа мәнге ие болуы мүмкін. Мұның бір мысалы, бағалаушыға барлық басқа қолдануды ескермеу туралы нұсқау берілген саябақты бағалау болуы мүмкін. Әрі қарай, жылжымайтын мүліктің ең жоғары және жақсы қолданылуы белгілі бір пайдалану емес (мысалы, фаст-фуд мейрамханасын дамыту) емес, пайдалану класы болуы мүмкін (мысалы, бөлшек немесе көп жанұялық).[2]

Ең жоғары және жақсы пайдалану сынағы

Жылжымайтын мүліктің максималды әлеуетін анықтау үшін құрылыс салушылар көбінесе меншікті талдау, құқықтар мен шектеулерді талдау және нарықты талдауды қамтитын үш сатылы талдауға кірісуі керек. Мүлікті ең жақсы және ең жақсы пайдалану ретінде қарастыру үшін кез-келген ықтимал пайдалану бірнеше сынақтардан өтуі керек. Ең жоғары және жақсы қолданудың нақты анықтамасы әр түрлі, бірақ негізінен пайдалану келесідей болуы керек:

  • заңды түрде рұқсат етілген
  • физикалық мүмкін
  • қаржылық мүмкін
  • максималды өнімді

Заңды түрде рұқсат етілген

Заңды түрде рұқсат етілген немесе рұқсат етілген түрлер ғана ықтимал ең жақсы және ең жақсы пайдалану болып табылады. Бұл рұқсат етілмеген және мүмкін емес болуы мүмкін қолдануды болдырмауы мүмкін аймақтарға бөлу, жерді жоспарлау, үкіметтік ережелермен тыйым салынған және актілермен немесе келісіммен тыйым салынған пайдалану.

Қолданыстағы аймақтарға бөлуден немесе басқа меншіктік ережелерден бұрын пайдаланылатын мүлік заңды түрде сәйкес келмейді. Мұндай қолданылған олар қолданыстағы аймақтарға бөлуге немесе басқа ережелерге сәйкес келмесе де, әдетте заңды болып табылады. Оларды пайдалану осы ережелерден бұрын болғандықтан, олар «атасы». Алайда, егер заңға сәйкес келмейтін жақсарту белгілі бір уақыт шегінен тыс жойылса немесе бүлінсе, мұндай қолданудың кейбір түрлерін қайта шығаруға болмайды.

«Заңды түрде рұқсат етілген» күрделі тұжырымдамалық тест болуы мүмкін, өйткені тіпті қазіргі уақытта рұқсат етілмеген қолдануды қарастыруға болады. Бұл реттеулерді, аймақтарға бөлуді, актілерді шектеуді және т.с.с. ұсынылған пайдалануға рұқсат беру үшін өзгертуге болатын болжамды (кем дегенде 50%) болған кезде болады.

Физикалық тұрғыдан мүмкін

Кез-келген ықтимал пайдалану алаңның мөлшері, пішіні, топографиясы және басқа сипаттамаларын ескере отырып физикалық тұрғыдан мүмкін болуы керек. Мысалы, 40000 шаршы фут (3700 м)2) бір қабатты қойма 10000 шаршы футқа (930 м) сыймайды2) сайт; сондықтан физикалық мүмкіндікті тексеру кезінде бұл қолдану сәтсіз болады.

Қаржылық орындылығы

Жылжымайтын мүлікті ең жоғары және жақсы пайдалану қаржылық тұрғыдан мүмкін болуы керек: жылжымайтын мүлікті пайдалану құрылыс шығындарын және құрылыс салушыға түсетін пайданы ақтау үшін тиісті кіріс әкелуі керек. Жақсартылған меншік жағдайында, қалған экономикалық өмірмен, қаржылық орындылығы туралы мәселе шамалы маңызды емес. Қалған экономикалық өмірі бар жақсартылған меншік жағдайында қаржылық орындылығы туралы мәселе сайтты барынша өнімді пайдалану туралы мәселе болады. Егер бос жатқан жер учаскесі қайта қалпына келтіру / бұзу шығындарын кемітіп, жылжымайтын мүліктің құнынан асып кетсе, онда учаскені қайта құру жылжымайтын мүлікті максималды өнімді пайдалануға айналады және ең жоғары желіні білдірмейтін қолданыстағы жақсартуларды пайдалануды жалғастырады сайттың мәні қаржылық тұрғыдан мүмкін емес болып саналады.

Максималды өнімді пайдалану

Ақыр соңында, пайдалану әзірлеушіге ең жоғары таза пайда (пайда) әкелуі керек. Тұрғын үй, коммерциялық немесе өнеркәсіптік дамумен гипотетикалық түрде дамитын жылжымайтын мүлік пайдаланудың ең жоғары және жақсы қолданылуы ретінде біреуіне ғана ие болуы мүмкін. Осы үш болжамдық сценарий максималды өнімді пайдалану сынағын бейнелейді.

Сайт бағасы: $ 100,000 (үш мысалда да өзгеріссіз қалады)

Құрылыстың құны 930 м2) өндірістік қойма: $ 750,000

Нарықтық құны 10000 шаршы фут (930 м)2) өндірістік қойма: $ 910,000

Өнеркәсіпті дамытуға арналған пайда: 7%

Құрылыстың құны 930 м2) бөлшек сауда орталығы: $ 1,500,000

Нарықтық құны 10000 шаршы фут (930 м)2) бөлшек сауда орталығы: $ 1.840.000

Бөлшек саудадан түскен пайда: 15%

Құрылыстың құны 930 м2) тұрғын үй кондоминиумдары: 1 200 000 доллар

Нарықтық құны 10000 шаршы фут (930 м)2) кондоминиум объектілері: $ 1,534,000

Тұрғын үйді дамытуға арналған пайда: 18%

Мысалдар көрсеткендей, бөлшек сауда дамудың жалпы нарықтық құнына алып келсе де, тұрғын үй құрылысын дамыту сценарийі құрылыс салушыға ең жоғары таза қайтарымдылық әкеледі және бұл оны максималды өнімді пайдалануға мәжбүр етеді.

Шындығында, капитал мен жұмыс күшінің қысқа мерзімді шектеулері, басқа да негізгі факторлар арасындағы сөзсіз қақтығыстар, сондай-ақ әзірлеушілердің бейімділігі мен тәжірибесі көбінесе максималды өнімді емес, бірақ ымыраға келетін оқиғаларға әкеледі. Олар жеткілікті нәтижелі және қауіпсіз, әзірлеуші ​​табады, бірақ олар максималды өнімді емес. Джеймс Грааскамп осы шындықты неғұрлым айқын көрсететін модельді толық әзірледі және оны атады ең ықтимал пайдалану.

Бос және жақсартылған

Ең жақсы және жақсы пайдалану сынағы жақсартылған сипатқа қолданылады жақсарды және бос сияқты. Ваканттың қасиеттері әдетте тек берілген бос ретінде тест. Бос сияқты ең жоғары және ең жақсы пайдалану жақсартылған ең жоғары және ең жақсы пайдалану сияқты болуы мүмкін немесе бірдей болуы мүмкін. Жақсартылған қасиеттер үшін алғашқы талдау - бұл сәлемдеме бос деген болжамға негізделген меншікті пайдалану. Содан кейін, талдау қазіргі уақытта жақсартылған кезде меншікті пайдалану керек болуға бағытталады. Қолданыстағы жақсартулардың ең жоғары және ең жақсы пайдаланудан бос сияқты, қаншалықты ерекшеленетіндігі кез-келген функционалды ескіру дәрежесін көрсетеді. Сонымен қатар, қолданыстағы жақсартуларға қатысты үш ықтимал іс-қимыл жасалуы мүмкін: бар жақсартуларды сақтау, жақсартуларды өзгерту немесе сайттың даму сызбасы немесе жақсартуларды жою және жою.

Мысалы, тұрғын үйге арналған ауданда орналасқан А үйдің ең жоғары және ең жақсы пайдаланылуы бос, ал ең жақсы және ең жақсы пайдаланудың жақсартылған түріне ие болуы мүмкін. Коммерциялық аудандастырылған аудандағы ұқсас В үйінде а болуы мүмкін бос және ең жақсы пайдалану коммерциялық дамуға, және жақсартылған ретінде ең жоғары және жақсы пайдалану бір отбасылық резиденция ретінде пайдалану үшін болуы мүмкін.

Егер «В үйінде» бос коммерциялық лоттың құны үйдің тұрғылықты үй құнынан жақсартылған және қиратуға кеткен шығындардан асып кетсе, онда бұл мүліктің жалпы мәні ең жоғары және жақсы болуы бос ретінде коммерциялық лоттың құны. Мысалы, «House B» үй ретінде құны 200 000 доллар, ал коммерциялық лот ретінде сайттың құны 250 000 доллар, үйді бұзу және сайтты дайындау үшін 25 000 доллар. Сайттың ең жоғарғы және жақсы қолданылуы - үйді бұзу және сайтты коммерциялық лот ретінде сату. Нарықтық құны $ 225,000 құрайды ($ 250,000 сайттың құны минус $ 25,000 бұзу құны). Алайда, егер қирату шығындары 55000 долларға дейін көтерілсе, ең жоғары және жақсы пайдалану қолданыстағы тұрғын үй болады, өйткені коммерциялық лот ретіндегі құн (қазір 195000 доллар) резиденциядағы қолданыстағы мәннен аспайды.

Бұл мүліктің ең жоғары және жақсы пайдаланылуы болар еді, дегенмен бұл шынымен де бар. Үй қиратылмаған болса да және сайт коммерциялық алаң ретінде сатылса да, ең жоғары және жақсы пайдалану - бұл коммерциялық лот пайдалану. Меншіктің нарықтық құны осы гипотетикалық түрлендіруге негізделеді, тіпті егер ол ешқашан орын алмаса да, бұл ықтимал конверсия сатып алушыға әкелуі мүмкін болғандықтан.

Экономикалық теория

Экономикалық тұжырымдамалары утилита және ауыстыру ең жоғары және ең жақсы пайдалану талдауын жүргізу. Жылжымайтын мүліктің ең жоғары және жақсы қолданылуы оның әлеуетті сатып алушы үшін пайдалылығын анықтайды. Сатып алушы мүлік үшін бірдей утилита бар бәсекелес мүлікке қарағанда артық төлемейді, ал сатушы салыстырылатын мүліктің басқа сатушысынан кем емес қабылдайды.

HBU туралы басқа мәселелер

HBU - бұл басқа мақсатта қолданылған жағдайда жоғары мәнге ие болатын кәсіпорынды анықтауға арналған белгі.[3]Тиісті салаларда қолданылатын басқа да көптеген ұқсас ұғымдар бар, бірақ жылжымайтын мүлікті бағалаудан тыс, нұсқаулықта көрсетілгендей Кәсіби бағалау тәжірибесінің бірыңғай стандарттары (USPAP). Бір мысал, төменде түсіндірілгендей, жоғары және жақсы пайдалану (HBU). Сайтында жарияланған АҚШ-тың балықтар мен жабайы табиғат қызметімен жұмыс істейтін ұйым дайындаған мақалаға сәйкес Америка Құрама Штаттарының балық және жабайы табиғат қызметі веб-сайт:

«Бұлар (HBU) демалуға және табиғат қорғауға арналған ағаштан тыс қолайлығы үшін жоғары мәнге ие жерлер ретінде анықталады».[4]

Американдық фермерлер менеджерлері мен ауылдық бағалаушылар қоғамы (ASFMRA) сияқты ұйымдар Американдық бағалаушылар қоғамы (ASA) және Бағалау институты өз мүшелеріне жоғарыда айтылғандар сияқты экономикалық емес бағалау тұжырымдамаларын әдеттегі бағалау тапсырмаларын орындау кезінде нарықтық құн және ең жоғары және ең жақсы пайдалану сияқты ұғымдармен байланыстыра қолдануға болмайтындығы туралы нұсқаулық шығарды. Алайда, баламалы бағалау көрсеткіштерінің жақтаушылары жерді таза экономикалық тұрғыдан бағалау көбіне көпшілікке таза су, жағымды пейзаж, эрозияға қарсы күрес және демалыс сияқты маңызды артықшылықтарды ала алмайтындығын атап көрсетеді. Қоғамдық қызығушылық мәні »[5]"”[6]«ықтимал ең танымал балама бағалау тұжырымдамасы болып табылады және көптеген авторлармен талқыланған және арнайы қарастырылған Федералдық жерді алудың бірыңғай стандарттары (UASFLA) »[7]".

Бағалау кезінде ұйым ең жоғары немесе ең жақсы пайдалану кезінде құнды барынша арттыру және кірісті ұлғайту үшін бағаланады. Алайда, ұйымның ең жоғары немесе ең жақсы пайдалану деңгейіндегі мәні, егер ұйымды басқа пайдалануға ауыстыру үшін түзету қажет болса, ұйымның қазіргі қолданыстағы құнынан үлкен болмауы мүмкін.[8]

Сондай-ақ қараңыз

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ Марк А. Муниццо, Лиза Вирруссо Мусиал, Жалпы нарықты талдау және ең жақсы және тиімді пайдалану (Mason, OH USA: Cengage Learning, 2010), б. 10
  2. ^ а б Жылжымайтын мүлікті бағалау, 14-ші басылым, б. 333, Бағалау институты
  3. ^ Флорида Таймс-Юнион: 13 маусым 2005 ж. - Районье: Марк Басчтың орман өнімі фирмасының басқа түрі
  4. ^ АҚШ-тың балық және жабайы табиғат қызметі: қазан, 1998 ж. - Plum Creek Timber Company компаниясы жерді жоғары және жақсы пайдалану және жергілікті балықты сақтаудың әсері Джерри Соренсен
  5. ^ Мунди, Билл; Киннард, Уильям Н. (2003). «Жаңа экономикалық емес жағдайлар: қоғамдық мүдделер мәні, нарықтық құндылық және экономикалық пайдалану». Уильям Н. Киннардтың құрметіне арналған очерктер, кіші. Жылжымайтын мүлік саласындағы зерттеу мәселелері. 9. 261-270 бет. дои:10.1007/978-1-4419-8953-6_18. ISBN  978-1-4613-4734-7.
  6. ^ [1]
  7. ^ [2]
  8. ^ Дүниежүзілік тау-кен және пайдалы қазбалар кітапханасы: 1991 ж. 1 қаңтары - сазды жерлерге көмір шламы тоғандарын қалпына келтіру, Лоунсберидің «Жоғары немесе жақсы пайдалану», R. E.; Наврот, Джек Р. Мұрағатталды 23 шілде 2011 ж., Сағ Wayback Machine
  • Бағалау институты жылжымайтын мүлікті бағалау, 12-ші шығарылым

Сыртқы сілтемелер