Капиталдандыру коэффициенті - Capitalization rate

Капиталдандыру коэффициенті (немесе «шекті мөлшерлеме«) Бұл жылжымайтын мүлікті бағалау әр түрлі салыстыру үшін қолданылатын шара жылжымайтын мүлікке инвестициялар. Айырмашылықтар көп болғанымен, шекті мөлшерлеме көбінесе арасындағы қатынас ретінде есептеледі операциялық таза кіріс өндірген актив және түпнұсқасы капитал құны ( баға активті сатып алу үшін төленген) немесе баламалы түрде оның ағымдағы нарықтық құны.

Негізгі формула

Ставка қарапайым түрде есептеледі:

Кейбір инвесторлар шекті мөлшерлемені басқаша есептей алады.

Сатып алу немесе нарықтық құны белгісіз болған жағдайда, инвесторлар капиталдандыру коэффициентін тарихи теңгерімге негізделген басқа теңдеуді қолдана отырып анықтай алады.

Капиталдандыру коэффициенті мыналарға тең: (тәуекелсіз мөлшерлеме + жылжымайтын мүліктің тарихи тәуекеліне байланысты сыйлықақы - күтілетін таза операциялық кірістің өсу қарқыны) / 1 - (жылдық күрделі шығыстар / таза операциялық кіріс). [1]

Түсіндірмелі мысалдар

Мысалы, егер а ғимарат сату бағасы 1 000 000 долларға сатып алынады және ол 100 000 АҚШ долларына тең таза операциялық кіріс шығарады (кейін қалған сома) тұрақты шығындар және өзгермелі шығындар жалпыдан алынып тасталады жалдау табыс ) бір жыл ішінде, содан кейін:

  • $100,000 / $1,000,000 = 0.10 = 10%

Активтің капиталдандыру коэффициенті он пайызды құрайды; ғимарат құнының оннан бір бөлігі жылдың таза кірісі есебінен төленеді.

Егер иесі жиырма жыл бұрын ғимаратты 200 000 долларға сатып алса, оның шекті мөлшерлемесі

  • $100,000 / $200,000 = 0.50 = 50%.

Алайда, инвестор ескеруі керек таңдаудың құны оның ақшасын осы инвестицияға байлау. Осы ғимаратты сақтай отырып, ол 1 000 000 АҚШ долларын инвестициялау мүмкіндігін жоғалтады (ғимаратты нарықтық құнына сату және түскен қаражатты салу арқылы). Жоғарыда көрсетілгендей, егер миллион доллар тұратын ғимарат жылына жүз мың доллар таза пайда әкелсе, онда шекті мөлшерлеме он пайызды құрайды. Шектік ставканы есептеу кезінде нақты бастапқы инвестицияларды емес, инвестициялардың ағымдағы құнын пайдалану керек. Осылайша, жиырма жыл бұрын оны 200 000 долларға сатып алған ғимарат иесі үшін нақты шекті мөлшерлеме елу емес, он пайызды құрайды, ал оның екі жүз мың емес, миллион доллар салынған.

Ағымдағы құнды не үшін қолдану керек екендігінің тағы бір мысалы ретінде, берілген ғимараттың жағдайын қарастырыңыз (мұра немесе қайырымдылық сыйлық ретінде). Жаңа меншік иесі өзінің жылдық таза кірісін бастапқы құнына бөледі, айталық,

  • $ 100,000 (кіріс) / 0 (шығын) = АНЫҚТАЛМАҒАН

Кез-келген ақшаны анықталмаған кірістілік ставкасы бойынша салған кез келген адам инвестицияланған кірістің анықталмаған пайыздық кірісіне ие болады.

Бұдан біз активтің құны өскен сайын, оның шекті мөлшерлемесін ұстап тұру үшін оның кірісі де (сол қарқынмен) өсуі керек екенін көреміз.

Капиталдандыру ставкалары - бұл қаншалықты жылдам болатынын жанама өлшеуіш инвестиция өзін-өзі ақтайды. Жоғарыда келтірілген мысалда, сатып алынған ғимарат он жылдан кейін (100% 10% -ке бөлінген) толықтай капиталдап кетеді (өзін өзі төлейді). Егер капиталдандыру коэффициенті 5% болса, онда өтеу мерзімі жиырма жыл болар еді жылжымайтын мүлікті бағалау АҚШ-та таза операциялық кірісті пайдаланады. Ақша ағыны операциялық кірісті қарызды өтеуді алып тастағанға тең. Егер жеткілікті егжей-тегжейлі ақпарат болмаса, капиталдандыру коэффициенті өзіндік құнын, құнын немесе жылдық кірісті анықтау үшін таза операциялық кірістен алынады немесе бағаланады, ал инвестор өз ақшасын «күрделі актив» деп санайды. Осылайша, ол өз ақшасынан көбірек ақша өндіреді деп күтеді. Тәуекелді және басқа активтерге салынған инвестициялардың қаншалықты қызығушылығын ескере отырып, инвестор өз ақшасынан күткен жеке табыс мөлшерлемесі бойынша келеді. Бұл ол күткен шекті мөлшерлеме. Егер оған көпқабатты үй 100000 долларға ұсынылса, және ол жылжымайтын мүлікке салған қаражатының кем дегенде 8 пайызын құрайды деп күткен болса, онда ол 100000 АҚШ долларын 8% -ға көбейтіп, егер пәтерлерден 8000 доллар немесе одан да көп ақша түсетін болса, жыл, операциялық шығындардан кейін көппәтерлі үй - бұл іске асыруға лайықты инвестиция.

Бағалау үшін қолданыңыз

Жылжымайтын мүлікке инвестициялар кезінде жылжымайтын мүлік көбінесе инвестициялық критерийлер ретінде қолданылатын капиталдандырудың болжамды ставкаларына сәйкес бағаланады. Бұл төмендегі формуланы алгебралық манипуляциялау арқылы жүзеге асырылады:

  • Капитал құны (актив бағасы) = Операциялық таза кіріс / капиталдандыру ставкасы

Мысалы, таза операциялық кірісті 10000 АҚШ долларын құрайтын көп пәтерлі үйдің сату бағасын бағалау кезінде, егер біз капиталдандырудың болжамды мөлшерлемесін 7% деңгейіне қойсақ, онда актив құны (немесе біз оны иемдену үшін төлейтін едік) $ 142,857 құрайды ( 142,857 = 10,000 / .07).

Мұны көбінесе тікелей капиталдандыру деп атайды және әдетте а жылжымайтын мүлікті бағалау.

Капиталдандыру ставкасын бағалаудың бір артықшылығы, ол «нарықпен салыстырылатын» тәсілден бөлек бағалау (бұл 3 бағалауды салыстырады: физикалық, орналасу және экономикалық сипаттамаларын салыстыру негізінде басқа қандай қасиеттер сатылды, жерді қайта қалпына келтіру үшін нақты қалпына келтіру құны және капиталдандыру коэффициенттері). Жылжымайтын мүлік нарығының тиімсіздігін ескере отырып, жылжымайтын мүлік активін бағалау кезінде бірнеше тәсілге басымдық беріледі. Ұқсас жылжымайтын мүлікке, әсіресе «таза» кірістерге арналған капиталдандыру ставкалары, әдетте, табыстың тиісті бағалануын қамтамасыз ету үшін салыстырылады.

Ақша ағыны анықталды

Капитализация коэффициенті таза операциялық кіріс (NOI) деп аталатын ақша ағынының өлшемін қолдана отырып есептеледі таза пайда. Әдетте, NOI бұрын кіріс (пайда) ретінде анықталады тозу және сыйақы бойынша шығыстар:

  • Операциялық таза кіріс (NOI) = Таза кіріс - операциялық шығындар (яғни салықты есептен шығару. Амортизация және ипотека бойынша пайыздар есепке алынбайды); ал ақша ағыны = Операциялық таза кіріс (NOI) - қарызға қызмет көрсету

Салық және бухгалтерлік есеп бойынша амортизация активті бағалаудан алынып тасталады, өйткені бұл актив қалыптастыратын ақша қаражатына тікелей әсер етпейді. Неғұрлым мұқият және шынайы анықтамаға жету үшін, жылдық күтіп-ұстауға арналған шығыстар немесе күрделі шығыстар пайыздық емес шығыстарға қосылады.

NOI шекті ставкаларды есептеу үшін қолданылатын (қаржыландыру мен амортизация ескерілмеген) жалпы қабылданған көрсеткіш болғанымен, бұл көбінесе әртүрлі шарттарда, соның ішінде қарапайым кірістерде қолданылады.

Салыстыру үшін қолданыңыз

Капиталдандыру ставкалары немесе шекті мөлшерлемелер инвесторларға мүлікті оның таза операциялық кірісіне негізделген бағалау үшін пайдалану құралын ұсынады. Мысалы, жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар жылына 160 000 АҚШ долларын құрайтын таза операциялық кірісті қамтамасыз етсе және осыған ұқсас жылжымайтын мүлік объектілері 8% шекті мөлшерлеме негізінде сатылса, объект мүлікті шамамен 2 000 000 долларға бағалауға болады, өйткені 160 000 АҚШ доллары 8% (0,08) -ге бөлінгенде 2 000 000 АҚШ долларын құрайды. Жылжымайтын мүлікке арналған салыстырмалы түрде жоғары мөлшерлеме инвестицияға байланысты үлкен тәуекелді (өнімге деген сұраныстың төмендеуі және тиісті құн), ал жылжымайтын мүлік үшін салыстырмалы түрде төмен ставка мөлшерлемесі аз тәуекелді (өнімге деген сұраныстың артуын) көрсете алады. Тәуекелді бағалау кезінде кейбір факторларға жалға алушының несиелік қабілеттілігі, жалдау мерзімі, мүліктің сапасы мен орналасқан жері және нарықтың жалпы тұрақсыздығы жатады.


Анықтау факторлары

Шекті мөлшерлемелер үш негізгі фактормен анықталады; капиталдың мүмкіндік құны, өсуден күту, және тәуекел. [2]

Коммерциялық жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар инвестициялық доллар үшін басқа активтермен (мысалы, акциялар мен облигациялармен) бәсекелеседі. Егер капиталдың альтернативті құны өте жоғары болса, инвесторлар өз капиталын басқа активтерді сатып алуға пайдаланады және нәтижесінде төмендеген сұраныс бағаларды төмендетеді және шекті ставкаларды жоғарылатады. Егер керісінше болса, шекті мөлшерлемелер капиталдың төмен мүмкіндігінен туындайтын сұраныстың өсуіне байланысты болады.

Коммерциялық жылжымайтын мүліктің негізгі кіріс көзі жалдау болып табылады. Жалдау ақысының мөлшерлемесі әр түрлі сұраныс пен ұсыныстың факторларына негізделген, бұл жалға берілетін кеңістіктің жеке нарығын құрайды. Инвесторлар сатып алуды қарастырған кезде, олар осы нарықтың болашақ активтерін нақты активке қатысты жобалауы керек. Егер ғарыш нарығында болашақта жалдау мөлшерлемесінің өсуі күтілсе, инвесторлар шекті мөлшерлемені төмендетіп, ағымдағы кіріс ағыны үшін жоғары баға төлейді. Егер ғарыш нарығы әлсіз болжам жасайтын болса, инвесторлар аз төлегісі келеді, ал шекті мөлшерлемелер жоғарылайды.

Рентабельділіктің жеңілдетілген ставкасы бола отырып, шекті ставкалар басқа шаралар сияқты тәуекел / кірістілікпен теңестіріледі. Қысқаша айтқанда, шекті ставкалар нақты немесе қабылданған тәуекелмен қатар жүреді. Тәуекелді болдырмау әр адамға әр түрлі болатынымен, әдетте инвесторлар қауіпті емес активтер үшін көбірек төлеуге дайын. Осылайша, тәуекелі аз активтер тәуекелі жоғары активтерге қарағанда шекті ставкаларды төмендетеді.

Реверсиялық

Капиталдандыру ставкаларына негізделген меншіктегі құндылықтар «орнында» немесе «өтпелі рента» негізінде есептеледі, яғни ағымдағы жалдау шарттарынан алынған жалгерлік кірісті ескере отырып. Сонымен қатар, бағалаушы жалға берудің болжамды құнын (ERV) ұсынады. ERV бағалаушының бағалау кезінде объектіге қол жетімді деп күтуге болатын ашық нарықтағы жалдау ақысы туралы бағалаушының пікірін айтады.

Жергілікті жалдау төлемі мен ERV арасындағы айырмашылық меншіктің реверсиялық құны болып табылады. Мысалы, жалгерлік жалдау төлемі 160 000 доллар, ал ERV 200 000 доллар болса, жылжымайтын мүлік 40 000 доллар реверсиялық болып табылады. Бағалаушылардың шекті мөлшерлемесін 8% -да тұрақты ұстай отырып, біз жылжымайтын мүліктің жалдау құны негізінде 2 000 000 АҚШ долларын немесе ERV негізінде 2 500 000 АҚШ долларын құрайтын жылжымайтын мүлікті қарастыра аламыз.

Ақырында, егер жылжымайтын мүлікке төленетін жалдау төлемі оның ERV-ге тең болса, ол «Сөре жалға алынды ".

Актив құнының өзгеруі

Шектік ставка жылжымайтын мүлікке салынған ақша ағымын ғана таниды, жылжымайтын мүлік құнының өзгеруін емес.

Инвестиция бойынша қайтарымсыз ставканы алу үшін жылжымайтын мүлік инвесторы шекті ставкадан бағаның өзгеру пайызын қосады (немесе азайтады). Мысалы, құны 2% -ға өсетін 8% капиталдандыруды немесе шекті мөлшерлемені ұсынатын мүлік жалпы кірістің 10% ставкасын береді. Нақты іске асырылған кірістілік деңгейі активті сатып алу үшін пайдаланылған қарыз қаражаты немесе левередж мөлшеріне байланысты болады.

Соңғы үрдістер

Ұлттық жылжымайтын мүлік инвестициялары бойынша сенімгерлік кеңесі (NCREIF) 2007 жылғы 30 қыркүйектегі есебінде өткен жылы барлық жылжымайтын мүлік объектілері бойынша кірістің кірісі 5,7%, ал бағалау рентабельділігі 11,1% болғанын хабарлады.

Wall Street Journal есебі Real Capital Analytics және Федералды резерв [3] 2001 жылдың басынан 2007 жылдың соңына дейін кеңселер үшін шекті мөлшерлеме шамамен 10% -дан 5,5% -ға, ал пәтерлер үшін шамамен 8,5% -дан 6% -ға дейін төмендегенін көрсетті. 2006 және 2007 жылдардағы жылжымайтын мүлік көпіршігі шыңында кейбір мәмілелер одан да төмен мөлшерлемелермен жасалды: мысалы, Нью-Йорктегі Стуйвессан Таун және Питер Купер Виллидж тұрғын үйлері жоғары оптимистік болжамдар негізінде шекті ставка бойынша 3,1% сатылды.[4] Осы төмен ставкалармен жасалған мәмілелердің көпшілігі меншікті капиталдың кірістілігін көтеру, теріс ақша ағындары мен қайта қаржыландыруға қиындықтар туғызу мақсатында көптеген левередж қолданды.[5]

Экономикалық дағдарысқа байланысты АҚШ-тағы жылжымайтын мүлікті сату бағасы жалға беруден гөрі төмендегендіктен, шекті мөлшерлемелер жоғары деңгейге қайта оралды: 2009 жылдың желтоқсанындағы жағдай бойынша орталық іскери аудандардағы кеңсе ғимараттары үшін 8,8% және көп пәтерлі үйлер үшін 7,36%.[6]

Сондай-ақ қараңыз

Пайдаланылған әдебиеттер

  1. ^ https://apartmentpropertyvaluation.com/cap-rate-formula
  2. ^ Гельтнер, Дэвид (2014). Коммерциялық жылжымайтын мүлікті талдау және инвестициялар, үшінші басылым. Мейсон, OH: OnCourse оқыту. б. 18. ISBN  978-1-133-10882-5.
  3. ^ https://www.wsj.com/articles/SB121436232049002445?mod=residential_real_estate Капиталдандыру ставкалары 2008 жылғы 25 маусымда араластырылды
  4. ^ «Солтүстік-шығыс жылжымайтын мүлік бизнесі». www.northeastrebusiness.com.
  5. ^ Жазушы, SAMANTHA GROSS, Associated Press. «Меншік иелері: $ 5.4 миллиардтық несиелік несие берушілерге NY тұрғын үй кешені».
  6. ^ https://www.wsj.com/articles/SB20001424052748703906204575027304238657576

Сыртқы сілтемелер