Жылжымайтын мүлік шарты - Real estate contract

A жылжымайтын мүлік келісімшарты Бұл келісім-шарт тараптар арасында сатып алу-сату, айырбастау немесе басқалары тасымалдау туралы жылжымайтын мүлік. Жер учаскелерін сату жер орналасқан юрисдикцияның заңдары мен тәжірибелерімен реттеледі. Шақырылған жылжымайтын мүлік жалға берілетін мүлік болып табылады жалға беру пәтер сияқты жылжымайтын мүліктің және жалдау (жалдау келісімшарттары) мұндай жалдау ақыларын қамтиды, өйткені олар әдетте жазылуға әкеліп соқтырмайды істер. Еркіндік («Тұрақты») жылжымайтын мүлікті тасымалдау жылжымайтын мүліктің келісім-шарттарымен, соның ішінде тасымалдаумен қамтылған ақы қарапайым тақырып, тұрғын үй, қалған жылжымайтын мүлік және иелік ету сервитуттар. Әдетте жылжымайтын мүлік келісімшарттары жасалады екіжақты келісімшарттар (i. e., екі тарап келіскен) және көрсетілген заң талаптары болуы керек келісім-шарт құқығы жалпы және болуы керек жазбаша орындалуы керек.

Толығырақ келісімшартта түсіндірілген

Жазбаша

Барлық юрисдикциялардағы жер учаскелерін сату келісім-шарттарының жазбаша түрде орындалуы заңды талап болып табылады. Әр түрлі Алаяқтық туралы заң жер учаскелерін сату келісім-шарттарының жазбаша нысанда болуын талап етеді. Жылы Оңтүстік Африка, Жерді иеліктен шығару туралы заң жылжымайтын мүлікті сату туралы кез-келген келісім жазбаша түрде жасалуы керек екенін көрсетеді. Жылы Италия, жылжымайтын мүліктің әрбір ауысуы алдында тіркелуі керек мемлекеттік нотариус жазбаша.

Жалпыға ортақ тәжірибе «келісімшарттармен алмасу» болып табылады. Бұл сатып алу-сату шартының екі данасына қол қоюды көздейді, оның бір данасы әр тарапта қалады. Тараптар бірге болған кезде, екеуі де екі данаға қол қояды, оның бір данасы әр тарапта сақталады, кейде оның көшірмесін бір тараптан екінші тарапқа ресми түрде тапсырады. Алайда, әдетте, әр тарап сақтаған көшірмеге тек екінші тарап қол қоюы жеткілікті. Бұл ереже келісімшарттарды пошта арқылы «айырбастауға» мүмкіндік береді. Сатып алу-сату шартының екі көшірмесі де әр тарап екінші тарап қол қойған келісім-шарттың көшірмесін иеленгеннен кейін ғана күшіне енеді, яғни айырбас «толық» деп айтылады. Электрондық тәсілмен алмасу, егер юрисдикцияның заңдары осындай қолтаңбаларды нақты растайтын жағдайларды қоспағанда, алмасу үшін әдетте жеткіліксіз.

Жер учаскесін сату шарты:

  • Тараптарды анықтаңыз: Тараптардың толық аты-жөні келісімшартта болуы керек. Сатып алу-сату шартында тараптар жылжымайтын мүлікті сатушы (лар) мен сатып алушылар болып табылады, оларды көбіне «деп атайды директорлар оларды ажырату жылжымайтын мүлік агенттері олар тиімді олардың делдалдары және өкілдері болып табылады келіссөздер баға. Егер сатылымда делдал болатын кез-келген жылжымайтын мүлік агенттері болса, олар әдетте сатылымнан комиссия алатын жылжымайтын мүлік делдалдары / агенттері ретінде де тізімделеді.
  • Жылжымайтын мүлікті (мүлікті) анықтаңыз: Кем дегенде мекен-жайы, бірақ жақсырақ заңды сипаттама келісімшартта болуы керек.
  • Сатып алу бағасын анықтаңыз: Сату бағасы немесе ақылға қонымды анықталатын көрсеткіш (бағалау алдағы уақытта аяқталуы керек) келісімшартта болуы керек.
  • Қолтаңбаларды қосыңыз: Жылжымайтын мүлік шарты ерікті түрде жасалуы керек (күшпен емес), оған тараптар қол қоюы керек.
  • Заңды мақсаты болуы керек: Келісімшарт заңсыз әрекетке шақыратын болса, жарамсыз.
  • Қатысу Құзыретті кештер: Ақыл-есі кем адамдар, есірткіге тәуелді адамдар және т.б. келісімшарт жасай алмайды. Тараптардың кем дегенде біреуі кәмелетке толмаған болып табылатын келісімдерді кәмелетке толмаған адам бұзады.
  • Ақылдардың кездесуін көрсетіңіз: Әрбір тарап нақты болуы және келісімшарттың маңызды бөлшектері, құқықтары мен міндеттері туралы келісуі керек.
  • Қосу Қарастыру: Қарастыру - бұл жылжымайтын мүлікті айырбастауға келісілген құнды нәрсе. Ақша - бұл қарастырудың ең кең тараған түрі, бірақ құнды басқа ескеру, мысалы, айырбасқа арналған басқа мүлік немесе орындауға уәде беру (яғни төлеуге уәде).

Әдетте жылжымайтын мүлік келісімшарты үшін нотариустың куәландыруы қажет емес, бірақ көптеген тіркеу кеңселері сатушының немесе конвейердің қолтаңбасын талап етеді әрекет актіні жазу үшін нотариалды куәландырылған болуы керек. Әдетте жылжымайтын мүлік келісімшарты үкіметпен тіркелмейді, бірақ төленген баға туралы мәлімдемелер мен декларацияларды диктофон кеңсесіне тапсыру қажет болғанымен.

Кейде жылжымайтын мүлік келісімшарттары а заңгер тараптар келісімшарт ережелерін тексеру үшін қол қойылғаннан кейін бірнеше күндік қарау кезеңі және қолайсыз кез келгенді қарсы қою.

Егер сатуға делдал болатын жылжымайтын мүлік делдалдары / агенттері болса, сатып алушының агенті сатып алушыларға (сатушыларға) және сатушыларға (қол қоюшыларға) қол қою үшін стандартты келісімшарт бланкілерін жиі толтырады. Брокер әдетте осындай келісім-шарт нысандарын өзі тиесілі жылжымайтын мүлік бірлестігінен алады. Сатып алушы да, сатушы да келісімшартқа қол қою арқылы келіскен кезде, брокер сатып алушы мен сатушыға қол қойылған келісімшарттың көшірмелерін ұсынады.

Ұсыныс және қабылдау

Басқа келісімшарттарға қатысты болуы мүмкін, жылжымайтын мүлік келісім-шарттарын бір тарап жасасуы мүмкін ұсыныс және басқа тарап қабылдау ұсыныс. Орындалуы үшін ұсыныстар мен акцепттер жазбаша түрде болуы керек (Алаяқтық туралы ереже, Жалпы заң ) және келісімшартқа келісетін тараптар қол қояды. Көбінесе ұсыныс жасайтын тарап жылжымайтын мүлік туралы жазбаша келісімшартты дайындайды, оған қол қояды және оны келісімшартқа қол қою арқылы қабылдауға болатын басқа тарапқа жібереді. Барлық басқа заңды ұсыныстар сияқты, екінші тарап та офертаны қабылдай алады, оны қабылдамайды (бұл жағдайда ұсыныс тоқтатылады), қарсы ұсыныс жасай алады (бұл жағдайда бастапқы ұсыныс тоқтатылады) немесе ұсынысқа жауап бере алмайды ( бұл жағдайда ұсыныс тоқтатылады мерзімнің өту күні ішінде). Оферта (немесе қарсы ұсыныс) қабылданбас бұрын, оферта (немесе қарсы) тарап оны қайтарып ала алады. Қарсы шабуылшыға тағы бір ұсыныс қарсы тұруы мүмкін, ал қарсы ұсыныс процесі тараптар арасында шексіз жалғасуы мүмкін.

Орындалуы үшін жылжымайтын мүлік келісімшарты тараптардың түпнұсқалық қолтаңбаларын иеленуі керек және келісімшартқа енгізілген барлық өзгерістер барлық қатысушы тараптармен инициалдандырылуы керек. Егер ұсыныстың түпнұсқасы оны алған тараппен белгіленсе және параққа жазылса, қол қойылса, бұл ұсыныс пен акцепт емес, қарсы ұсыныс.

Келісім көрсетілген

Жылжымайтын мүлік келісімшарты әдетте жасамайды жеткізу немесе аудару меншік жылжымайтын мүліктің өзі. А деп аталатын басқа құжат әрекет жылжымайтын мүлікті жеткізу үшін қолданылады. Жылжымайтын мүлік келісім-шартында жылжымайтын мүлікті жеткізу үшін қолданылатын акт түрі көрсетілуі мүмкін, мысалы кепілдік актісі немесе а талап қою актісі. Егер акт түрі арнайы көрсетілмеген болса, кепілдік актісін беру керек дегенді білдіретін «тауарлық атау» көрсетілуі мүмкін. Несие берушілер кепілдік актісін талап етеді. Кез келген кепіл немесе басқа ауыртпалықтар үстінде тақырып жылжымайтын мүлікке жылжымайтын мүлік келісім-шартында алдын-ала көрсетілуі керек, сондықтан бұл кемшіліктердің болуы себеп бола алмайды жарамсыз немесе одан бұрын жасалған келісімшарт жабу. Егер кепілдеме жабылғанға дейін тазаланбаса, онда кепілдеме үшін тізімделген ерекше жағдай (лар) жойылмауы керек.

Жылжымайтын мүлік келісімшартына қол қоятын сатып алушылар (лар) жылжымайтын мүлікке уәде етілген сыйақыны беру үшін жауап береді (заңды түрде), бұл әдетте сатып алу бағасы мөлшерінде ақша болып табылады. Алайда меншік түрі туралы егжей-тегжей шартта көрсетілмеуі мүмкін. Кейде қол қоюшы сатып алушылар (лар) актіні дайындаған адвокатты меншіктің қандай түрін тізімге енгізуге бағыттауы мүмкін және бірлескен меншік иесін, мысалы, жұбайын, актіге қосуға шешім қабылдауы мүмкін. Мысалға, бірлескен меншіктің түрлері (атауы) жалпыға ортақ жалдауды, асыраушысынан айрылу құқығымен ортақ жалдауды немесе толықтай ортақ жалдауды қамтуы мүмкін. Тағы бір мүмкіндік - иелік ету сенім тікелей меншік орнына.

Күтпеген жағдайлар

Күтпеген жағдайлар келісімшарт жасалатын болса, орындалуы керек шарттар болып табылады.

Келісімшартты белгілі бір оқиғалар болғанға дейін тоқтататын күтпеген жағдайлар «тоқтата тұру жағдайлары» деп аталады. Егер белгілі бір оқиға орын алса, келісімшартты бұзатын күтпеген жағдайлар «шешуші шарттар» деп аталады.

Сатып алу-сату шарттарының көпшілігі қандай-да бір күтпеген жағдайларды қамтиды, өйткені аз адамдар жылжымайтын мүлік сатып алуға онсыз қол жеткізе алады. Бірақ жылжымайтын мүлік келісім-шартында күтпеген жағдайлар болмауы мүмкін.

Жылжымайтын мүлік келісім-шартында болуы мүмкін күтпеген жағдайлардың кейбір түрлеріне мыналар жатады:

  • Ипотека күтпеген жағдай - шарттың орындалуы (жылжымайтын мүлікті сатып алу) болып табылады шартты немесе бағынышты ипотека сатып алушы қарыз сатып алу үшін. Әдетте мұндай төтенше жағдай сатып алушыны келісімшартқа қол қойылғаннан кейін белгілі бір уақыт аралығында несие алуға жүгінуге шақырады. Үй сатып алушылардың көпшілігі сатып алуды аяқтау үшін қаржыландыруды талап ететіндіктен, ипотека бойынша төтенше жағдайлар күтпеген жағдайлардың ең көп таралған түрлерінің бірі болып табылады жылжымайтын мүлік келісімшарттар. Егер қаржыландыру қамтамасыз етілмеген болса, сатып алушы оның жағдайы қанағаттандырылмағанын немесе орындалмайтынын немесе келісімшарттың белгіленген мерзімде бас тартуынан бас тарту арқылы келісімшарттың аяқталуына жол беретіндігін айтып келісімшартты біржақты бұза алады.
  • Тексерудің күтпеген жағдайы - сатып алушының тағы бір шарты. Жылжымайтын мүлікті сатып алу жылжымайтын мүлікті айтарлықтай ақаулар анықтамаған жағдайда, қанағаттанарлық тексеруге байланысты. Жылжымайтын мүлікке байланысты белгілі бір затты қанағаттанарлықтай жөндеуге байланысты күтпеген жағдайлар туындауы мүмкін.
  • сатудың тағы бір күтпеген жағдайы - жылжымайтын мүлікті сатып алу немесе сату басқа жылжымайтын мүлікті табысты сатуға немесе сатып алуға байланысты. Басқа үйді сәтті сату жаңа үй сатып алуды қаржыландыру үшін қажет болуы мүмкін.
  • бағалаудың күтпеген жағдайы - жылжымайтын мүлікті сатып алу келісімшарттың бағасы а-дан төмен немесе одан төмен болуына байланысты әділ нарықтық құн анықталады бағалау. Несие берушілер көбінесе бағалау құнының белгілі бір пайызынан (үлесінен) артық несие бермейді, сондықтан мұндай күтпеген жағдай сатып алушы үшін пайдалы болуы мүмкін.
  • 72 сағаттық күтпеген жағдай - сатушының күтпеген жағдайы, мұнда сатушы күтпеген жағдаймен сатып алушыдан келісімшартты қабылдайды (әдетте үй сатып алу немесе жалдау шарты, егер сатып алушы сатуды олардың есеп айырысуға дейін өзінің ағымдағы мүлкіне сатып алушы немесе жалға алушыны табу мүмкіндігі туралы шарт қоятын болса). Сатушы мүлікті басқа жаққа сату құқығын сақтайды, егер ол қаласа, сатып алушыға олардың күтпеген жағдайларын жою туралы 72 сағат хабарлағаннан кейін. Содан кейін сатып алушы өзінің күтпеген жағдайларын жояды және сатылымды жеңе алатындығына дәлелдеме ұсынады немесе сатушыны келісімшарттан босатады және сатушыға жаңа келісімшартпен алға жылжуға мүмкіндік береді.

Жабу және иелену күні

Әдеттегі жылжымайтын мүлік келісімшарты жабылатын күнді көрсетеді. Жабу - бұл жылжымайтын мүлікке ақша (немесе басқа ескеру) төленетін және тақырып (меншік) жылжымайтын мүлік сатушыдан (сатушылардан) сатып алушыға (-ларға) жеткізіледі. Жеткізуді сатушылар (лар) сатып алушыларға (олардың) немесе олардың адвокаттарының немесе басқа агенттердің меншік құқығының ауысуын тіркеу туралы актіге қол қоюымен жүзеге асырады. Жабу кезінде көбінесе басқа құжаттар қажет.

Жабылу күні, әдетте, қашан болатын күн болып табылады иелік ету жылжымайтын мүліктің сатушысы (-лары) сатып алушыға (-ларға) ауысады. Алайда, жылжымайтын мүлік келісім-шартында иелік қолын ауыстырған кезде басқа күн көрсетілуі мүмкін. Үйге, кондоминиумға немесе ғимаратқа меншік құқығын беру, әдетте, оған кілт (тер) беру арқылы жүзеге асырылады. Сатушы (лар) иеленуді келісілген мерзімнен асырған жағдайда, шартта ережелер болуы мүмкін.

Келісім-шартта қай тарап қандай жабу құнын (шығындарын) төлейтіні де көрсетілуі мүмкін. Егер келісімшартта көрсетілмеген болса, онда заңға, қарапайым заңға (сот прецеденттеріне), орналасқан жеріне және басқа жабу шығындарын кім төлейтініне байланысты басқа да бұйрықтар мен келісімдерге байланысты белгілі бір әдепкі дефолттар болады.

Меншіктің жағдайы

Жылжымайтын мүлік келісімшарты меншік құқығын беру немесе иелік ету құқығын беру кезінде мүліктің қандай жағдайда болуы керектігін көрсете алады. Мысалы, келісімшартта жылжымайтын мүлік сатылады деп айтылуы мүмкін, әсіресе бұзу көзделген болса. Сонымен қатар, үйдің, ғимараттың немесе оның кейбір бөлігінің күйіне қатысты жабыстырылған қондырғылар сияқты ұсыныстар немесе кепілдіктер (кепілдіктер) болуы мүмкін, HVAC жүйе және т.с.с. Кейде мемлекеттік ұйым белгілеген жеке ақпарат нысаны да қолданылады. Келісімшартта кез-келгені көрсетілуі мүмкін жеке меншік (жылжымайтын мүлікке жатпайтын) мәмілеге қосылатын заттар, мысалы, әдетте үйден бөлінетін шайба және кептіргіш. Коммуналдық есептегіштер, электр сымдары жүйелер, сақтандырғыш немесе ажыратқыш қораптар, сантехника, пештер, су жылытқыштар, раковиналар, дәретханалар, ванналар, және ең көп орталық кондиционер жүйелер әдетте үйге немесе ғимаратқа бекітілген деп саналады және әдетте жылжымайтын мүлікке әдепкі бойынша қосылады.

Шабандоздар

Шабандоздар (немесе қосымшалар) - бұл белгілі бір жағдайларда келісімшарттың бөлігі болатын арнайы тіркемелер (бөлек парақтар).

Ақша салымы

Ақша - бұл ең көп кездесетін мәселе, бірақ жылжымайтын мүлік туралы келісімшарттың болуы міндетті емес. Ан шынайы ақша Сатып алушылардан (салымшылардан) депозит жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы ұсыныспен бірге жүреді, ал салымды титулды компания, адвокат немесе кейде сатушы сияқты үшінші тарап ұстайды. Сомасы, жалпы бағаның аз бөлігі, келісімшартта көрсетілген, қалған құны жабылу кезінде төленеді. Кейбір сирек жағдайларда ескеру үшін басқа құндылық құралдары, мысалы, ноталар және / немесе акциялар немесе басқа да келісілетін құралдар қолданылуы мүмкін. Алтын, күміс және басқа да құндылықтар сияқты басқа да қатты активтерді пайдалануға немесе басқа жағдайларда сүйіспеншілікті қолдануға болады (мұнда ол тараптар арасында болғанын көрсетуге болады). Алайда, ақшалай салым депозит негізгі сату бағасына қарай несие ұсынады, бұл әдетте негізгі немесе жалғыз ескеру болып табылады.

Сатып алушының (-лардың) қаржылық біліктілігі

Сатып алушының (-лардың) қаржылық біліктілігі неғұрлым жақсы болса, соғұрлым жабу сәтті аяқталады, бұл әдетте сатушының мақсаты болып табылады. Сатып алушының (-лардың) қаржылық біліктілігін көрсететін кез-келген құжат, мысалы, ипотекалық несиені алдын-ала мақұлдау немесе алдын-ала біліктілік, жылжымайтын мүлік сатып алу туралы ұсынысты шынымен ақшаны тексерумен бірге ала алады. Бәсекелес ұсыныстар болған кезде немесе төменгі ұсыныс ұсынылған кезде, сатушы сатып алушының мұндай біліктілікке ие екендігінің дәлелі бар ұсынысты осындай дәлелсіз сатып алушыдан гөрі қабылдауы мүмкін.[дәйексөз қажет ]

Сондай-ақ қараңыз

Әдебиеттер тізімі