Көпір несиесі - Bridge loan

A көпір несиесі бұл қысқа мерзімді түр қарыз, әдетте, 2 аптадан 3 жылға дейінгі мерзімге шығарылады, бұл үлкен немесе ұзақ мерзімді келіскенше қаржыландыру.[1][2] Оны әдетте а деп атайды несие алу Ұлыбританияда «ескерту несиесі» деп те аталады, сонымен қатар кейбір қосымшаларда а несиелік несие. Оңтүстік Африкада бұл термин қаржыландыру жиі кездеседі, бірақ басқа жерлерде кездесетініне қарағанда шектеулі мағынада қолданылады.

Көпірлі несие - бұл жеке тұлға немесе бизнес үшін тұрақты қаржыландыру немесе қаржыландырудың келесі кезеңі алынғанға дейін аралық қаржыландыру. Жаңа қаржыландырудан түскен ақша көбіне көпір несиесін «алуға» (яғни қайтару үшін), сондай-ақ басқаға жұмсалады капиталдандыру қажеттіліктер.

Қосымша тәуекелді өтеу үшін көпірлік несиелер әдеттегі қаржыландыруға қарағанда қымбатырақ. Көпірлік несиелер, әдетте, жоғары пайыздық мөлшерлемеге ие, ұпай (ұпайлар негізінен алымдар, 1 ұпай несие сомасының 1% -на тең) және қысқа мерзім ішінде амортизацияланатын басқа да шығындар және әртүрлі төлемдер мен басқа да «тәттілендіргіштер» (мысалы, несие берушінің кейбір несиелерге үлестік қатысуы). Несие беруші де талап етуі мүмкін көлденең кепіл және төменгі несие мен құндылық қатынасы. Екінші жағынан, олар салыстырмалы түрде аз құжаттармен тез реттеледі.

Жылжымайтын мүлік

Көпірлік несиелер көбінесе ұзақ мерзімді қаржыландыруды қамтамасыз ету үшін жылжымайтын мүлікті тез арада жабу, жылжымайтын мүлікті өндіріп алудан алу немесе қысқа мерзімді мүмкіндікті пайдалану үшін қолданылады.[3][4] Жылжымайтын мүлік бойынша көпірлі несиелер, әдетте, мүлік сатылғанда, дәстүрлі несие берушімен қайта қаржыландырылғанда, қарыз алушының несиелік қабілеттілігі жақсарған кезде, жылжымайтын мүлік жақсарған немесе аяқталған кезде немесе ипотеканың тұрақты немесе кейінгі айналымына мүмкіндік беретін белгілі бір жақсарту немесе өзгеріс болған кезде қайтарылады. қаржыландыру пайда болады. Хронометраж мәселесі қаржыландыруды қамтамасыз ету мүмкіндігі сияқты әр түрлі қолма-қол қажеттіліктері мен тәуекел профилдері бар жоба кезеңдерінен туындауы мүмкін.

Көпір несиесі a-ға ұқсас және қабаттасады қатты ақшаға несие. Екеуі де қысқа мерзімді немесе әдеттен тыс жағдайларға байланысты алынған стандартты емес несиелер. Айырмашылық мынада: қатты ақша несие беру қайнар көзіне, әдетте жеке тұлғаға, инвестициялық пулға немесе жоғары тәуекелді және жоғары пайыздық несие беру бизнесінде банк болып табылмайтын жеке компанияға, ал көпірлік несие қысқа мерзімдіге жатады. ұзақ мерзімді несиелер арасындағы «алшақтықты құрайтын» несие.

Сипаттамалары

12 айға дейінгі әдеттегі мерзімде 2-4 ұпай алынуы мүмкін. Несиенің құнға қатынасы (LTV) коэффициенті коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілері үшін 65% -дан немесе тұрғын үй объектілері үшін 80% -дан аспайды, бағалау құнына негізделген.

Көпір несиесі жабық болуы мүмкін, яғни алдын-ала белгіленген мерзімде қол жетімді болады немесе төлемнің белгіленген күні болмағандықтан ашық болады (бірақ белгілі бір уақыттан кейін міндетті төлем болуы мүмкін).[5]

Бірінші төлемдік несие көбінесе LTV-де екінші деңгейлі несиеге қарағанда жоғары тәуекел деңгейіне байланысты қол жетімді, сондықтан көптеген Ұлыбритания несие берушілері екінші төлемдік несиелерден мүлдем аулақ болады.

Төменгі теледидарлар сонымен қатар андеррайтерлік тәуекелдің төменгі деңгейін білдіретін төменгі ставкаларды тартуы мүмкін, дегенмен алдыңғы төлемдер, несие берушілердің заңды төлемдері және бағалау төлемдері тұрақты болып қалуы мүмкін.

Мысалдар

  • Көпірлі несие көбінесе рұқсатты іздеу кезінде жобаны жүзеге асыру үшін әзірлеушілерден алынады. Жобаның жүзеге асуына кепілдік болмағандықтан, несие жоғары пайыздық мөлшерлемемен және тәуекелді қабылдайтын арнайы несиелендіру көзінен алынуы мүмкін. Жоба толық құқылы болғаннан кейін, ол әдеттегі көздерден төмен пайызбен, ұзақ мерзімді және көп мөлшерде несие алуға құқылы болады. A құрылыс несиесі содан кейін көпір несиесін алуға және жобаның аяқталуына қаражат алуға болатын еді.[6]
  • Тұтынушы жаңа резиденцияны сатып алуда және қазіргі кезде меншігіндегі үйді сатудан түскен қаражатқа алғашқы жарна төлеуді жоспарлап отыр. Қазіргі кезде меншіктегі үй жаңа резиденция жабылғанға дейін жабылмайды. Көпірлі несие сатып алушыға қазіргі үйден меншік капиталын шығарып, оны жаңа резиденцияда алғашқы төлем ретінде пайдалануға мүмкіндік береді, өйткені қазіргі үй қысқа мерзімде жабылады және көпір несиесі қайтарылады.
  • Көпірлі несиені бизнестің мысалы, бір аға серіктес кетіп қалғысы келетін, ал екіншісі бизнесті жалғастырғысы келетін уақыт аралығында үздіксіз жұмысты қамтамасыз ету үшін қолдана алады. Көпірлі несие қаражатты басқа көздер арқылы жинауға мүмкіндік беретін, мысалы, менеджмент сатып алатын компанияның үй-жайларының құнына байланысты берілуі мүмкін.
  • Егер сатып алушы жеңілдікпен жылдам аяқтап, қысқа мерзімді несие бойынша шығындарды өтей алатын болса, мүлікті жеңілдікпен ұсынуға болады. Сатып алушыға ұзақ мерзімді несиелендіруді 14-28 күн мерзімінде өткізуге болатын аукциондық мүлікті сатып алу, мысалы, ипотека алу үшін сатып алу бұл мерзімде өміршең болмауы мүмкін, ал егер көпірлік несие болса.

Корпоративтік қаржы

Көпір несиелері қолданылады тәуекел капиталы және басқа да корпоративті қаржы бірнеше мақсат үшін:

  • Компанияны ірі капиталды қаржыландыру арасындағы ақша қаражаты таусылып қалмас үшін оны алып жүру үшін аз мөлшерде қолма-қол ақша салу.[7]
  • Эквайерді немесе ірі инвесторды іздеу кезінде қиын жағдайға ұшыраған компанияларды тасымалдау үшін (бұл жағдайда несие беруші көбінесе қарызға байланысты үлестік жағдайды алады)
  • Қарызды қаржыландыру ретінде компанияны жақын мерзімге дейін жеткізуге болады алғашқы орналастыру немесе сатып алу.

Оңтүстік Африка

Жылы Оңтүстік Африка заңы жылжымайтын мүлік ретінде белгілі мемлекеттік тіркеулерде тіркеу жүйесі арқылы беріледі Кеңселер.[8][9] Аударым процесінен туындайтын кідірістерді ескере отырып, мүліктік мәмілелердің көптеген қатысушылары қаражатқа қол жеткізуді талап етеді, әйтпесе мәміле тиісті Агенттікте тіркелген күні ғана қол жетімді болады.

Көпірлік қаржыландыру компаниялары қатысушымен тікелей байланыс орнататын қаржыландыруды қамтамасыз етеді ақша ағыны талап ету және Ақырет кеңсесінде тіркеуге қаражатқа құқық. Көпірді қаржыландыру әдетте қарастырылмайды банктер.

Қаржыны талап ететін мүліктік мәміленің қатысушысына байланысты көпірлік қаржыландырудың әр түрлі формалары бар. Жылжымайтын мүлікті сатушылар сатудан түскен кірісті көбейте алады, жылжымайтын мүлік агенттері көпірлер бойынша агенттер комиссиясы және кепіл берушілер кейіннен алынған кірістерді көбейту немесе облигацияларды ауыстыру. Көпірлік қаржыландыру сонымен қатар төленбеген мүлік салығын немесе коммуналдық төлемдерді төлеу үшін қол жетімді аударым баждары.

Біріккен Корольдігі

Тарих

Қазіргі заманғы көпірлік несиелерге ұқсас қысқа мерзімді қаржы Ұлыбританияда 1960-шы жылдардың өзінде-ақ қол жетімді болды, бірақ көбінесе көше бойындағы банктер мен құрылыс қоғамдары арқылы белгілі клиенттерге ұсынылды.[10] Көпжылдық несие нарығы мыңжылдыққа дейін аз болды, несие берушілердің саны шектеулі болды.

Несиелік төлемдер Ұлыбританияда кейін танымал болды 2008–2009 жж. Рецессия Жалпы несиелеу бір жылдағы 0,8 миллиард фунттан 2011 жылғы наурызға дейін 2,2 миллиард фунт стерлингтен 2014 жылдың маусымына дейін екі еседен астамға артты.[дәйексөз қажет ][сенімсіз ақпарат көзі ме? ] Бұл ағымның айтарлықтай төмендеуімен сәйкес келді ипотека сол мерзімде несие беру, сияқты банктер және құрылыс қоғамдары үйге несие беруге құлықсыз болды.[11][5]

2016 жылдың 1-тоқсанында төленбеген тұрғын үй заемдарының жалпы құны 1 304,5 млрд. Фунт стерлингті құрап, 2015 жылдың 4-тоқсанымен салыстырғанда 1,0% -ға өсті және өткен төрт тоқсанда 3,4% -ға өсті.[12]

Қарыздарды көбейтудің танымалдылығы артқан сайын олардың айналасындағы дау-дамайлар да күшейе түсті. 2011 жылы Қаржылық қызметтер органы (FSA) үй сатып алушыларға кейбір ипотекалық брокерлер олардың жарамдылығын дұрыс көрсетпеуі мүмкін деп қорқып, қарапайым ипотеканың орнына алмастырушы несие ретінде пайдаланбауды ескертті.[13]


Пайдалану

Ұлыбританияда көпірлі несиелер бизнесте де, сонымен бірге қолданылады жылжымайтын мүлік. Бұрын олар әдетте босату үшін қолданылады меншікті капитал арттыру үшін ақша ағыны. Соңғысында, оларды үй сатып алушылар сату мен аяқталу мерзімдері арасында кідіріс болған кезде қысқа мерзімді қаржы көзін ұсыну арқылы жылжымайтын мүлік тізбегін «бұзу» үшін сатып алады, сатып алушылар сату бойынша мүлік. аукцион және жалға берушілер мен жылжымайтын мүлік салушылар жедел сату үшін жаңартуды қаржыландыруға кепілдік береді[11] немесе қарапайым ипотекалық қаржыландыруды алғанға дейін тұруға жарамсыз деп саналатын мүлікті қалпына келтіру.

Сипаттамалары

Көпірлі несиелер жылжымайтын мүлікке бірінші немесе екінші төлем ретінде қамтамасыз етілуі мүмкін, соның ішінде коммерциялық жылжымайтын мүлік, сатып алуға рұқсат етілген мүлік, тозығы жеткен мүлік және жер учаскелері немесе құрылыс учаскелері. Несие шарттары әдетте 18 айға дейін созылады, оған ай сайын күрделі пайыздар алынады; осылайша, олар кепілдендірілген тұрғын үй несиесінің басқа түрлеріне қарағанда жиі қымбатқа түседі.[11]

Көпірлік несиелер «ашылған» немесе «жабық» ретінде анықталады. Егер қарыз алушының нақты және сенімді төлем жоспары немесе несиені сату сияқты шығу стратегиясы болса, несие жабылады. қауіпсіздік немесе ұзақ мерзімді қаржы.[14] Көпірді ашуға арналған несиелер қарыз алушы үшін де, одан да қауіпті несие беруші ықтималдығы жоғары болғандықтан әдепкі.

Реттеу

Қарыз алушы немесе оның жақын отбасы мүшесі тұратын мүлікке алғашқы төлеммен кепілге қою, реттелетін ипотекалық келісім-шарт болып саналады, сондықтан да Қаржылық жүріс-тұрыс органы (FCA).[15] Жалға берушілерге және меншікті құрылыс салушыларға сатылатын несиелер, әдетте, реттелмейді; дегенмен, егер кепілге алынған жалға берілетін мүліктің иесі қарыз алушының жақын отбасы мүшесі болса немесе ол болса, FCA ережелері қолданылады.[16]

Қарыз алушы немесе жақын туысы жылжымайтын мүліктің 40% -дан азын алатын аралас пайдалану сипаттамалары жағдайында қазіргі кезде ерекше жағдай бар. Алайда 2016 жылдың наурызында Ұлыбритания жалпыға ортақ еуропалық несие директивасына (MCD) сәйкес өзінің қолданыстағы заңнамасын Еуропа заңнамасына сәйкес келтіруге мәжбүр болады. MCD реттелетін келісімшартты анықтаған кезде пайдалану шегін мойындамайтындықтан, қазіргі уақытта ‘40% ереже ’қолданыла ма, жоқ па белгісіз.[17]

Сондай-ақ қараңыз

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ «Investopedia анықтамасы: көпірлі несие». Инвестопедия.
  2. ^ «Қаржылық сөздік: көпірлі несие».
  3. ^ Несиелерді жою бойынша нұсқаулық Financial Times. 3 ақпан 2014. 27 қараша 2018 шығарылды.
  4. ^ Көпірлі несие дегеніміз не? «Қаржы» ай сайынғы журналы. 21 маусым 2018. Алынған 27 қараша 2018 жыл.
  5. ^ а б Несиелер жалға берушілердің жаңа аппетитіне байланысты 45 данаға артады Телеграф. 21 қазан 2011. Алынған 29 қараша 2018 ж.
  6. ^ «Қысқа мерзімді несиелер». Австралиядағы ипотека мамандары. Қараша 2006. мұрағатталған түпнұсқа 2007-06-20. Алынған 2007-03-09.
  7. ^ Жеке меншікті капитал кірісті арттыру үшін ерте несиелерге жүгінеді Financial Times. 1 қаңтар 2018. Алынған 29 қараша 2018 жыл.
  8. ^ Баденхорст, PJ және басқалар. Сильберберг және Шоманның меншік құқығы. Төртінші басылым. Сары май. 2003 ж
  9. ^ Істерді тіркеу туралы акт, 1937 ж. 47
  10. ^ Көпірлік қаржыландыру секторының қысқаша тарихы Ипотекалық несие газеті. 4 тамыз 2016. Алынған 27 қараша 2018 жыл.
  11. ^ а б c Несиелер бойынша нұсқаулық Мұрағатталды 2018-11-30 сағ Wayback Machine. Ақша супермаркеті. 1 маусымда қол жеткізілді.
  12. ^ «MLAR статистикасы». www.fca.org. Алынған 14 шілде 2016.
  13. ^ Повли, Т. Қарыз алушылар несиені жабу туралы ескертті. Financial Times. 25 қараша 2011
  14. ^ Хэйл, О. Көпірлі несиенің түрлері және олардың баламалармен салыстыру әдісі. ФТ кеңесшісі. 18 сәуір 2013.
  15. ^ «Мұрағатталған құжат». Архивтелген түпнұсқа 2015-06-02. Алынған 2015-06-01.
  16. ^ PERG 4.4.1. Қаржылық мінез-құлықты басқару жөніндегі анықтамалық Мұрағатталды 2015-06-02 Wayback Machine. 1 маусымда қол жеткізілді.
  17. ^ Ипотекалық несие директивасы аралас пайдалану сипаттамаларына қалай әсер етеді? Экономикалық дауыс. 27 наурыз 2015.