Флоридадағы үйді босату - Homestead exemption in Florida

The Флоридадағы үйді босату үш түріне сілтеме жасай алады үйді босату Флорида заңына сәйкес:

  1. бастап босату мәжбүрлеп сату өлгенге дейін және қайтыс болғанға дейін. Х, бөлімнің 4 (а) - (б) бөлімі Флорида конституциясы[1];
  2. бойынша шектеулер ойлап табу және иеліктен шығару, Art. Х, Флорида конституциясының 4 (с) бөлімі;
  3. және салық салудан босату әр өнер VII, Флорида конституциясының 6 бөлімі.

Флоридадағы үйді босату, өлімге дейін және өлім алдында сатудан босатуды қамтамасыз етеді, бұл ең қорғаныс болып табылады АҚШ өйткені бұл несие берушілерден қорғалуы мүмкін белгілі бір жылжымайтын мүліктің құнына шек қоймайды. VI баптың мүлік салығын төлеуден босату туралы ережесі үйдің құнындағы белгілі бір доллар мөлшерінде мүлікке салық салынбайды.

Үй иесінің анықтамасы міндетті түрде X баптың 4 (а) бөлімі - (с) бөлімінен босату мақсаттары (несие берушілерден босату және түсуге және таратуға шектеулер) және VI баптың мақсаттары (салық салудан босату) үшін міндетті түрде кең емес. Екі ереже де негізгі тұрғылықты жері құрылғаннан кейін автоматты түрде қолданылады Флорида, бірақ салықты есептеу кезінде жеңілдіктерді алу үшін үйді босату жергілікті округтің мүлік бағалаушысының кеңсесіне өтініш беру арқылы талап етілуі керек. Үй иесі жылжымайтын мүлікті үй ретінде пайдаланудан бас тартса, үйді жоғалтуға болады.

Төртінші жеңілдік, жоғарыда көрсетілген үшеу сияқты айқын жеңілдік болмаса да, Флоридадағы әр үйге арналған үйге беріледі. VII, Флорида конституциясының 7 бөлімі. Салық салу мақсатында жылжымайтын мүлік бағасының жыл сайынғы өсуі 3% -дан аз мөлшерде немесе пайыздық өзгеріспен шектеледі. Тұтыну бағаларының индексі.

Борышкерді қорғау аясы

Флоридадағы борышкерлерді қорғауға арналған үй - бұл ең кең ауқымдардың бірі АҚШ. Қорғауға болатын мүліктің құны шексіз, егер мүлік жартысынан көбін иеленсе ғана акр (2000 шаршы метр) муниципалитеттің шегінде немесе муниципалитеттің сыртында 160 акр (650 000 шаршы метр). Ереже Флорида конституциясы, X баптың 4 бөлімі, сондықтан оны конституциялық өзгертусіз алып тастауға болмайды.

Берілген қорғаныс ауқымына байланысты басқа штаттардан ауыр қарыздары бар немесе оларға қатысты үлкен сот шешімдері шыққан адамдар Флоридада қымбат помещиктерді сатып алған, мысалы, О.Дж. Симпсон. Бұл стратегия 2005 жылғы Банкроттық кодексіне енгізілген өзгертулермен біршама нашарлады.

Үй иесінің құндылығына қатты әсер етуі мүмкін оқиғалардың бірі - муниципалдық акционерлік қоғам. Егер 160 акр (650,000 шаршы метр) муниципалдық емес үй, кейін муниципалитеттің құрамына кіретін жерде болса, үй иесі атасы болады және иесі мен оның мұрагерлері үшін қорғалады. Алайда, мүлікті немесе оның бір бөлігін болашақтағы кез-келген сатып алушылар үшін қорғалатын жер муниципалитет шеңберінде рұқсат етілген бір жарым акрға (2000 шаршы метр) дейін төмендейді.

Несие берушілерден қорғау

Флоридадағы конституциялық үйден босату төрт ерекше жағдайды қоспағанда, несие берушілердің талаптарын қанағаттандыру үшін мәжбүрлеп сатудан іс жүзінде абсолютті қорғауды ұсынады және Флорида заң шығарушы органының өнімі болып саналатын Флорида Ад Валорем салықты азайту үнемдеуімен шатастыруға болмайды.

Флоридадағы үйді босатудың бір ерекшелігі, егер үй иесі осы кірісті ақылға қонымды уақыт ішінде жаңа Флорида үйін құруға пайдаланғысы келсе, үйді сатудан түсетін қаражатқа қосылады. Сондықтан, егер 1 000 000 доллар тұратын үйдің иесі сол үйді сатса және ақшаны банктегі есепшотқа салса, үй иесі оны Флоридадан басқа үй сатып алу үшін пайдалануға ниетті ниет білдірген жағдайда, бұл ақша үйді босатудан қорғалады. ақылға қонымды мерзім ішінде босатуға құқылы. Егер қаражат осындай сатып алуға арналмаған басқа қаражатпен жұмыс жасаса, бұл қорғау жоғалады. Сондай-ақ, қорғаныс иесінің жаңа үй салуға ниеттенген сомаға ғана таралады - егер $ 1,000,000 үйінің иесі сол үйді сатса және $ 750,000 үй сатып алу ниетін анық білдірсе, қалған $ 250,000 қорғанысын жоғалтады. (Ескерту: Флорида статусы 222.25 (4) егер борышкер үйді босатудан жеңілдіктер талап етпесе немесе алмаса, борышкер 4000 долларлық жеке мүліктен босатуды талап ете алады, бұл барлық борышкерлерге тиесілі 1000 доллардан асып түседі). Флорида туралы ереже 222.25 (1).[2]

Сонымен қатар, Флоридада салықтық кепілдеме сату үй, жылжымайтын мүлік объектілері бойынша $ 250-ден кем кепілдеме, инвесторларға сатыла алмайды.[1]

Кейбір несие берушілерге арналған ерекшеліктер

Несие берушілердің төрт түрі өздеріне қарыздарын өндіріп алу үшін үйді сатуға мәжбүр ете алады. Бұлар:

  1. Флорида штаты және оның округтері немесе муниципалитеттері мерзімі өткен мүлік салығын алу үшін (бұл салық кепілінің сертификаттары бар инвесторларға да қатысты, бірақ үй иелігінде кішігірім кепілзат сатуға тыйым салынғанын ескеріңіз);
  2. Кепілдік ретінде мүлікке кепілдікке берілген тараптар ипотека;
  3. Жылжымайтын мүлікті жөндеуде немесе жақсартуда атқарған жұмысы үшін қарыздар механиктер.
  4. Үй иелігін құруға дейінгі мерзімге кепілдікке ие кез-келген несие беруші. Бұған, әдетте, келісім-шарттардың тілі мен жасына байланысты кондоминиум және үй иелерінің міндетті кепілдіктері жатады.

Үй иелерінен босату Флорида конституциясының өнімі болғандықтан, оны АҚШ конституциясының үстемдігі туралы ережеге байланысты федералдық заң да жоққа шығаруы мүмкін. Федералдық табыс салығы бойынша кепілдемелер Флорида конституциясында қарастырылған үйді қорғаудан жоғары. Ішкі кірістер қызметінің саясаты салық төлеушілердің үйін кепілдіктерді орындау үшін өндіріп алудан бас тартуға негізделеді, көбінесе жылжымайтын мүлік салық кепілінің мерзімі біткенге дейін сатылған немесе кепілге қойылған жағдайда ғана қанағаттандырылады.

Жақында Флорида штатының Жоғарғы соты Флоридадағы үйді босатудан банкроттық рәсімін қоспағанда, бас тартуы мүмкін.[2]

Ad Valorem мүлік салығын азайту

Үлкен депрессия 1929 жылы басталып, реформалар жасады адвалорема Флоридадағы мүлік салығы. Депрессия тереңдеген сайын Флоридадағы көптеген меншік иелері мүлік салығын төлей алмай, үйлерінен айырылу қаупіне ұшырады. Бұл мәселеге жауап ретінде 1933 жылы Форт-Лодердейл штатының Мемлекеттік өкілі Дуайт Роджерс мемлекеттік бюллетеньге 5000 АҚШ долларын құрайтын үйді босатудан түзету енгізу туралы заң ұсынып, қабылдады. Флорида сайлаушылары 1934 жылы Homestead-ті босату туралы түзетуді көпшілік мақұлдады (X бап, 7-бөлім, өйткені ол 1968 жылғы Флорида конституциясы қайта жазылуға дейін нөмірленген) Бастапқы үйді босату үй иелерінің ауыртпалығын жеңілдету үшін үй иесінің резиденциясының алғашқы 5000 долларына салынатын мүлік салығын төлеуден босатты. 1960 ж. Кезінде Флорида заң шығарушысы босатуды 10 000 долларға дейін арттырды, бірақ бұл конституцияға енгізілмеген. 1980 жылы көшкінмен қабылданған конституциялық түзету бойынша босату 25000 долларға дейін ұлғайтылды. 2008 жылы 29 қаңтарда сайлаушылар мектептегі емес бағалау үшін 50 000 долларға дейін көтеруді мақұлдады, ол Флорида статусының §196.031 ережесіне енгізілген. Флорида Жарғысындағы қысқартуды Флорида конституциясынан босату шатастырмауы керек, ол үйді белгілі бір жағдайларды қоспағанда, мәжбүрлеп сатудан қорғайды.

Флоридадағы мүлік салығын үйді босату бағалау үшін үй құнын төмендетеді мүлік салығы 50 000 долларға, демек, 100 000 доллар тұратын үйге 50 000 доллар тұратындай салық салынатын болады. Алайда, екінші 25000 АҚШ долларын құрайтын мүлік салығының мектеп бөлігіне қолданылмайды және тек жылжымайтын мүліктің жалпы құнының үшінші бөлігінің 25000 долларына қолданылады (яғни, мүлік құнының сол бөлігі $ 50,000 - $ 75,000 аралығында).

Сонымен қатар, Флоридадағы үйді босату жыл сайын меншікті бағалаудың жоғарылауы мүмкін болатын жылдамдықты шектейді. Миллинг ставкалары өзгертілсе де, үйді босатуға рұқсаты бар үйдің бағаланған мәні белгіленеді. Бұл Флорида конституциясына 1992 жылы сайлаушылар қабылдаған және 1995 жылы күшіне енген «Біздің үйлерімізді сақтаңдар» түзетуінің нәтижесі. Түзету үйді бағалау кезінде үйді босату құқығымен кішіге дейін жоғарылатады. 3% немесе инфляция деңгейі. Бұл дегеніміз, егер 1995 жылы иесі 100 000 долларға бағаланған үйді үйден босатуға рұқсат берген болса және ал босату 2005 жылы күшінде болған болса, үйдің ең көп бағасы шамамен $ 126 000 құрайды [3]. Салыстыру үшін Флорида риэлторлары қауымдастығының жазбалары бір отбасылық үйдің орташа бағасын сол уақытта 138% -дан 1995 жылғы 86000 доллардан 2005 жылы 205000 долларға дейін өсіргенін көрсетеді. [3]

Үйді босату тек жеке адамның негізгі үйінде ғана қол жетімді. Сондықтан, бұл босату кәсіпкерлікке, жалға берілетін мүлікке, екінші үйге, басқа штаттарда тұрақты тұруға негізделген босатуларға немесе салықтық жеңілдіктерге үміткер үй иелеріне немесе Флоридаға өзінің негізгі тұрғылықты жері болып табылмайтын иелері бар үйлерге қолданылмайды. 2008 жылғы қаңтардағы конституциялық өзгертулердің «портативті» ережесінің арқасында, үй иесі енді «Біздің үйлерімізді құтқару» Флоридадағы бір үйден келесі үйге дейін 500 000 долларға дейін көшуі мүмкін. [4] Алайда, үй иеліктерінен босатылған үйді сатып алу, сатып алушыға алдыңғы үй иесі алған салықтың төмен мөлшерлемесін сақтауға мүмкіндік бермейді, өйткені үй иеліктерінен босату мұраға қалдырылмайды немесе сатып алынбайды.

«Біздің үйлерімізді құтқару» түзетуінің жақтаушылары тұрақты кірісі бар ұзақ мерзімді тұрғындарға меншік құны өскен сайын салық өсімінен тыс үйлерінде тұруға мүмкіндік береді деп сендіреді. Жаман пікірлер бұл әділетсіз салық салу жүйесін тудырады, бұл үйді алғаш рет сатып алушыларға, жаңа тұрғындарға, маусымдық тұрғындарға және бизнеске салықтардың үлесінен көп ауыртпалық түсіреді, ал үй иелері өз үйлерінде қамалып, көбінесе екі еселеніп қозғалмай қалады. салық мөлшерлемесі.

Флорида заңына сәйкес, үйді босату тек АҚШ азаматтары, тұрақты тұратын шетелдіктер немесе көші-қон заңдары бойынша тұрақты болу ниетін қалыптастыруға қабілетті басқа адамдар үшін қол жетімді.

Салық салудан босату үшін «Заңның түсінде тұратын адамдар» (АҚШ-та баспана немесе шартты түрде мерзімінен бұрын босатылған мәртебесі бар адамдарға немесе сотқа өтініш берген және I-485 өтінішін аяқтаған адамға қолданылатын соттар құрған мерзім) жасыл карточка, бірақ ол әлі де түпкілікті мақұлдауды / картаны шығаруды күтуде). АҚШ-та E, H, L немесе R-санатты визасы бар адам 12D-7.007 (3), Флорида әкімшілік кодексінің ережелеріне сәйкес үй иесі бола алмайды. H-L визасы бар, қазірдің өзінде бекітілген I-140 бар және I-485 өтінімін беру үшін USCIS-тің кері кетуін күткен адамға үйден босату тиімді болмайды. Алайда жүйеде саңылау бар. J-1 виза иелеріне, яғни J-1 виза иелерінің жұбайларына, шетелдіктердің нөмірі беріледі. Кейбір велосипедтер шетелдіктердің нөмірлерін үй иелерінен босату талаптарының бір бөлігі ретінде қабылдайды, дегенмен J визасының иелері мәртебесін өзгерту туралы өтініш бере алмайды.

Сонымен қатар, тұтастай алғанда, бұзылмаған некеде тұрған ерлі-зайыптылар Флорида заңына сәйкес бірыңғай «отбасы бірлігі» ретінде қарастырылады және қанша үй иеленсе де, иеленсе де, тек бір үйден босатуға құқылы.

Тірі қалған жұбайын немесе кәмелетке толмаған баланы қорғау

Бұл ереже жұбайын бірнеше жолмен қорғайды. Біріншіден, бұл үй иесін мүлікті бір жұбайының атында болған немесе мүлде бір жұбайдың қаражатына сатып алған болса да, мүлкін жұбайының келісімінсіз беруге тыйым салады. Сондай-ақ, ереже жұбайына мүлікті өз меншігінде жасауға тыйым салады болады, егер үй иесінің артында жұбайы немесе а кәмелетке толмаған бала. Егер мұндай шешім жасалса, ол жарамсыз деп саналады, ал тірі қалған жұбайы а өмірлік мүлік қалған бөлігінде мұрагердің балаларына. Тірі қалған жұбайы, егер үй иесі қайтыс болғаннан кейін алты ай ішінде сайлау өткізілсе, жылжымайтын мүліктің орнына 50% пайыздық үлес ала алады. Белгіленген үлгідегі сайлау пробация сотында емес, мүлік орналасқан округтің ресми есепке алу кітабында жазылады. Егер бұл сайлау өткізілсе, қалған 50% мұрагердің балалары алады. Ерлі-зайыптылар өз еркіне қатысты жазбаша түрде осы құқықтардан бас тарта алады, бірақ кәмелетке толмаған бала бұған құзыретті емес. Сонымен, үй салығынан босату үйдегі мүлік салығын автоматты түрде тірі қалған жұбайына қосады, сондықтан мүлік ешқашан екіншісінің қайтыс болуына байланысты ерлі-зайыптылардың ешқайсысының кредиторларына ұшырамайды.

Үй салығына салынатын үй салығын алу

Флоридадағы 67 округтің сайланған мүлік бағалаушылары штат штатының конституциялық офицерлері болып табылады, олар үйді салықтан босату бағдарламасының тұтастығын сақтауға жауапты. [5] Флоридада ешкім үйді босатуды «автоматты түрде» алмайды. Оның орнына, меншік құқығындағы үй иесі (немесе сенімгерлікті алушы, заңды немесе табиғи жолмен иесіне немесе жалға алушыларға тәуелді, бастапқы мерзімі 98 жыл немесе одан жоғары, барлығы «жылжымайтын мүлікке тең құқық» туралы заңға сәйкес келуі керек) өтініш беруі керек. жылжымайтын мүлік орналасқан округтегі жылжымайтын мүлік бағалаушысымен үйді босату үшін. Көптеген округтер әлі күнге дейін қағаздан жасалған қосымшаларды қолдана отырып, бірнеше ірі округтар үйге онлайн өтініш беруді ұсынады. Қолданыстағы жарғылар барлық 67 уездерде бірдей болғанымен, қолданылатын стандарттар әр түрлі. Мүлікті бағалаушылардың кейбір кеңселері басқаларға қарағанда едәуір көп құжаттаманы талап етеді, өйткені жарамдылығын анықтау әр бағалаушының өз еркінде.

Сондай-ақ қараңыз

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Флорида туралы ереже, 197.432-бөлім (4)
  2. ^ http://works.bepress.com/shawn_gearhart/2
  3. ^ Аймақтық экономикалық зерттеу институты (2007). «Флоридадағы мүлік салығын реформалау туралы заңнама: экономикалық шолу». Форт Майерс, Фл .: Лютгерт бизнес колледжі, Флорида шығанағы жағалауы университеті: iv. Журналға сілтеме жасау қажет | журнал = (Көмектесіңдер)

Сыртқы сілтемелер

Ресми

Басқа