Салыстырмалы - Comparables

Салыстырмалы (немесе комп) Бұл жылжымайтын мүлікті бағалау мәні ізделінетін тақырыптық қасиетке ұқсас сипаттамалары бар қасиеттерге қатысты термин. Мұны a жылжымайтын мүлік агенті арқылы әлеуетті клиенттің үйінің немесе мүлкінің құнын орнатуға тырысатын нарықты талдау немесе неғұрлым нақты әдістерді қолдана отырып, лицензияланған немесе сертификатталған бағалаушы немесе маркшейдермен жылжымайтын мүлікті бағалау.

Факторлар

Салыстырмалы көрсеткіштерді анықтау кезінде әдетте бес фактор ескеріледі:

  • Сату шарттары: Бағалау жүргізіліп жатқан құн стандартына сәйкес келетін салыстырмалы түрде жақында жасалған шарттармен (мысалы, қолдың ұзындығы, қиындықтарды сату, жылжымайтын мүлікпен есеп айырысу) операция жасалды ма?
  • Қаржыландыру шарттары: Салыстырмалы мәмілеге нарықтық емес немесе басқа қолайлы (тіпті қолайсыз) қаржыландыру шарттары әсер етті ме? Мысалы, егер салыстырмалы сатушы ұсынған нарықтан төмен пайыздық мөлшерлемемен сатылса және құн стандарты болса (мысалы. нарықтық құны ) мұндай нормадан тыс қаржыландыру жоқ деп болжайды, содан кейін бағалаушыға салыстырмалы бағаны қолайлы қаржыландырудың болжамды әсеріне тең мөлшерде түзету қажет болуы мүмкін.
  • Нарық шарттары: Бұл көбінесе деп аталады уақытты реттеу және бағалардың уақыт бойынша өзгеруіне байланысты.
  • Орналасқан жердің салыстырмалылығы: Салыстырылатын және тақырыптық қасиетке бірдей орналасу сипаттамалары әсер ете ме? Мысалы, бір аудандағы екі үйдің де әртүрлі көзқарастары болуы мүмкін, бұл екіншісіне қарағанда қымбатырақ болады.
  • Физикалық салыстыруБұл өлшем, жағдай, сапа және жас сияқты факторларды қамтиды.

Бағалау кезінде қолданыңыз

Жылжымайтын мүлікті бағалау кез-келген басқа статистикалық іріктеу процесі сияқты. Салыстырылатын заттар - бұл алынған және өлшенген үлгілер, ал нәтиже - бұл жылжымайтын мүлікті бағалау терминологиясында «құндылық пікірі» деп аталатын құнды бағалау. Статистикалық іріктеу процестерінің көпшілігінде бір жақсы бағалаушы ізделуде. Алайда, жылжымайтын мүлік нарықтары өте тиімсіз екендігі белгілі және нарықтағы мәмілелер туралы мәліметтер елеулі қателіктерге ұрындыратындықтан, бағалау процесі, әдетте, бағалаушының пікіріне жетудің соңғы сатысы ретінде сот келісімі бола отырып, құндылыққа бірнеше бір уақытта қарау тәсілдеріне сүйенеді. Осылайша, салыстырмалы деректер барлық бағалау тәсілдерінде қолданылады.[1]

Шығындар тәсілі

Бұл тәсіл жақсартулардың құрылыс құнын жаңа сияқты бағалайды және тозу, тозу және сыртқы ескіру факторларын шегереді. Бұған сайттың мәні және сайтты жақсарту қосылады. Нәтижесінде шығын тәсілі арқылы мән алынады. Салыстырмалы деректер учаскенің құнын бағалау үшін пайдаланылады, сонымен қатар құрылыс шығындарын және басқа факторларды бағалауда пайдалы болуы мүмкін. Алайда іс жүзінде көптеген бағалаушылар пайдаланады стандартты калькуляция шығындар сметасы бойынша қызметтер және амортизация үшін жас бойынша әдісті қолданады.

Шығындар тәсілі тарихи тұрғыдан жылжымайтын мүлікті бағалаудың көптеген бөлігі ретінде дайындалған. Алайда, шығындар тәсілін қосу функциясы (ол маңызды болмаған кезде) соңғы 20 жылда тарады.

Ауыстыру принципі шығындар тәсілін қолданудың техникалық негізі болып табылады. Орынбасардың айтуы бойынша, ақылды сатып алушы осыған ұқсас мүлікті салу құнынан артық төлемейді. Басқаша айтқанда, жаңа тұрғын үй кешенін 150000-ға тұрғыза алса, оны сатып алуға 200000 доллар жұмсалмас еді.

Шығынға жақындау құны - бұл жердің нарықтық құнының, амортизацияланған қалпына келтіру құнының және кәсіпкерлік күштің жиынтығы. Әдетте жер сатуды салыстыру тәсілін қолдана отырып бағаланады. Ауыстыру құны - бұл объектінің меншігіндегідей сапалы және функционалды коммуналдық ғимаратты салу құны. (Көбейту құны дегеніміз - бұл нақты телнұсқаны салуға кететін шығын. Бұл тәсіл материалдарды пайдаланып салынған ескі ғимараттар үшін кейде қолданылады немесе қазіргі кезде қолданбайтын қолөнер түрлері).

Сыртқы ескіру субъектінің шекарасынан тыс жағдайлар оның мәніне кері әсер еткен кезде пайда болады. Мысалы, Нью-Йорктегі кеңсе ғимараты Манхэттендегі кеңсе 93% -дан 75% -ға дейін төмендесе, сыртқы ескіруден зардап шегеді. Сою алаңының жанына салынған зәулім ғимарат сыртқы ескірудің тағы бір мысалы.

Кәсіпкерлік пайда - бұл объектіні жоспарлауға және салуға қажетті біреуді сайтты ұйымдастыруға, инвесторларға, қарызға, архитектураға, құрылысқа және лизингке итермелеу үшін қажетті өтемақы мөлшері. Кәсіпкерлік пайданың тиісті мөлшері бәсекелестік, жобаның қиындығы, нарық конъюнктурасы және әзірлеушілер жоспарының даналығы сияқты факторларға байланысты. Кейбір жағдайларда сыртқы немесе функционалды ескіру кәсіпкерлік пайда алуға тыйым салады.

Төменде шығындар тәсілінің қысқаша мазмұны келтірілген:

Жердің нарықтық құны + ауыстыру құны жаңа жақсартулар - амортизацияның барлық нысандары + кәсіпкерлік пайда = нарықтық әдіс

Сатуды салыстыру тәсілі

Бұл көбінесе салыстырылатындарды қолданумен байланысты тәсіл. Бағалаушы жеткілікті салыстырмалы көрсеткіштерді іздейді (тұрғын үйді талдау кезінде үшеу, ал тұрғын емес бағалауда көп) және салыстырудың әртүрлі факторларына сәйкес салыстырылатын заттардың сату бағаларына түзетулер енгізеді. Мысалы, егер резиденция 1000 шаршы фут болса (93 м)2), бірақ салыстырмалы - 1100, содан кейін салыстырылатын заттың сату бағасы түзетіледі төменге құнның осы айырмашылығын есепке алу. Төмен қарай түзету өте аз болуы мүмкін, өйткені салыстырмалы факторлардың шекті бағасы, әдетте, шамалардың кішігірім диапазонындағы орташа бағадан әлдеқайда төмен.

Табыс тәсілі

Бұл тәсіл болашақтағы ақша ағындарының дисконтталған немесе капиталдандырылған бағаларына сүйенеді. Көбінесе бұл ақша қаражаттарының болашақ ағындары салыстырмалы табыс әкелетін қасиеттерді қолдану арқылы есептелуі керек. Дисконттау ставкалары мен капиталдандыру ставкалары салыстырылатын объектілердің соңғы сатылымдарын қолдана отырып жиі бағаланады, салыстырмалы және субъект арасындағы дифференциалды тәуекелді ескеру үшін тиісті түзетулер енгізіледі.

Ерекше жағдайлар

Бағалаушылар көбінесе ластану, сервитут немесе құрылыс ақаулары сияқты нақты факторлардың әсерін бағалауға шақырылады. Мұндай жұмысқа маманданған бағалаушылар, әдетте, түзетулер негізделуі мүмкін салыстырмалы операциялар, кейс-стади немесе академиялық зерттеулердің дерекқорларын жүргізеді.[2]

Комп тексеру

Салыстырмалы мәндерді «орындау кезінде де қолдануға боладыComp Check «, бұл қарапайым талдау үшін жаргон, әдетте жылжымайтын мүлік агенті немесе брокер сату бағалары мен мәндерінің ықтимал диапазонын бағалау үшін жасалады. Жылжымайтын мүлікті нақты бағалау, әдетте, жиынтыққа сәйкес жүзеге асырылатынын ескеру қажет стандарттар, көбінесе АҚШ-та Кәсіби бағалау тәжірибесінің бірыңғай стандарттары, немесе қысқаша USPAP. Сондай-ақ үй сатып алушыларға немесе сатушыларға жылжымайтын мүліктің құнын бағалауға көмектесетін құралдар бар, бірақ олардың мүлкін толық және жан-жақты талдау үшін әлеуетті клиенттер әрқашан лицензияланған немесе сертификатталған бағалаушының талдауына сүйенуі керек.

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ Жылжымайтын мүлікті бағалау 12-ші басылым (Чикаго, Бағалау институты, 2001)
  2. ^ Джон А. Килпатрик, «Бағалау Қоңыр өрістер Майкл Б. Джеррард, генерал-ред., Браунфилдс заңы және практикасы: ластанған жерді тазарту және қайта құру, паб: Мэттью Бендер, 2007 ж ISBN  0-8205-3188-X