Alt-A - Alt-A

Ан Alt-A қысқа мерзімді ипотека Баламалы қағаз, АҚШ-тың бір түрі ипотека әр түрлі себептерге байланысты қарағанда қауіпті болып саналады Қағаз, немесе «қарапайым», және онша қауіпті емессубприм, «ең қауіпті санат. Осы себептерге байланысты, сондай-ақ кейбір жағдайларда олардың мөлшері Alt-A несиелерін сатып алуға құқылы емес Фанни Мэй немесе Фредди Мак.[1] Alt-A пайыздық мөлшерлемелер, олар анықталады несиелік тәуекел, сондықтан Alt-A-дің бірыңғай қабылданған анықтамасы болмаса да, негізгі және қосымша несиелер арасындағы қарыздар арасында болады.[2] Әдетте Alt-A ипотекасы толық құжаттамадан аз несие алушылармен сипатталады, орташа несиелік ұпайлар, жоғары несиелік мәндер, және инвестициялық жылжымайтын мүлік пен екінші деңгейлі тұрғын үй.[3] A-минус Alt-A-мен байланысты, кейбір несие берушілер оларды бірдей санатқа жатқызады, бірақ A-минус дәстүрлі түрде ипотекалық қарыз алушылар ретінде анықталады FICO ұпайы 680-ден төмен, ал Alt-A дәстүрлі түрде толық құжаттары жоқ несиелер ретінде анықталады.[4] Alt-A ипотекасы өте жақсы несиеге ие болуы мүмкін, бірақ басқа себептер бойынша андеррайтерлік критерийлерге сәйкес келмеуі мүмкін.[5] Соңғы онжылдықта Alt-A ипотекасының едәуір мөлшері мүлікті сатып алудан гөрі, қайта қаржыландырудан туындады.[6][қашан? ]

Alt-A несиелерін баламалы құжаттамалық қарыздармен шатастыруға болмайды, олар, әдетте, тиісті ақпаратты тексеру үшін әртүрлі құжаттарды қолданғанымен, толық құжаттамалық несиелер сияқты тәуекелге ие.[7] Екінші деңгейдегі ипотека сияқты, Alt-A ипотекасының көп бөлігі банктер мен трифтерден гөрі мамандандырылған несие берушілерден басталады.[8]

Alt-A сипаттамалары

АҚШ-тың ипотекалық индустриясы шеңберінде әртүрлі ипотекалық өнімдер, әдетте, үкіметтің демеушілігімен қамтамасыз етілген кәсіпорындар (GSE) кепілдендірген «сәйкесті» немесе «агенттік» ипотека түрлерінен ерекшеленуімен анықталады. Фанни Мэй және Фредди Мак.

Қарыз алушының несиелік қабілеттілігі негізінен күшті болғанымен, ипотеканың GSE-дің дәстүрлі несиелеу нұсқауларына сәйкес келмеуіне себеп болатын көптеген факторлар бар. Бірнеше маңызды факторлар:

  • Қарыз алушының табысы мен активтері туралы қысқартылған құжаттар (мысалы, «көрсетілген кірістер», «көрсетілген активтер», «кірістер тексерілмеген»)
  • Қарыз алушы қарыз бен кірістің арақатынасы Фанни немесе Фредди қарыз алушыға несие, активтер мен мүлік түрін қаржыландыруға мүмкіндік беретін нәрселерден жоғары
  • «Агенттік» несие алу үшін проблемалары өте көп несиелік тарих, бірақ субмпремендік несие талап етілетіндер онша көп емес (мысалы, төмен FICO ұпайы немесе елеулі құқық бұзушылықтар, бірақ соңғы төлемдер немесе банкроттық жоқ)
  • Құндылыққа несие тартылған мүлік, иелік ету немесе қарыз алушының сипаттамалары бойынша агенттік шектерінен жоғары коэффициенттер (қарызға алынатын мүлік бағасының пайызы)

Осылайша, Alt-A несиелері сәйкес келетін, GSE кепілдік берген ипотека стандартына «балама» болып табылады.

Қарыз алушы туралы ойлар

Белгіленген кіріс ипотекасын сұраған адамға мысал ретінде жеке жұмыспен қамтылудан немесе инвестициялардан түскен кірістер сияқты құжаттарды рәсімдеу үшін үлкен көлемдегі құжаттар қажет ететін бірнеше және әр түрлі табыс көздері бар жеке тұлғаны келтіруге болады. Құжаттардың қысқартылған несиелері қарыз алушылардан өтініш бойынша кірісті тексеру үшін несие берушіге салық декларацияларын ішкі кірістер қызметінен кездейсоқ тапсырыс беруге рұқсат беруін талап ететіндігін ескеріңіз.

Дәл сол құжаттаманың ерекшеліктері «субприм» нұсқауларында қол жетімді, ал ұқсастары агенттік нұсқауларында болуы мүмкін. Alt-A мен субпримнің айырмашылығы, жалпы айтқанда, Alt-A қарыз алушысының «сәйкес» ипотека алу үшін жеткілікті қаржылық профилі болған болар еді, егер бұл жоғарыда аталған факторлардың бірі болмаса, ал субприм. қарыз алушы несие, кіріс немесе актив сипаттамаларының әлсіздігінен зардап шегеді. Алайда, қарыз алушының, мүліктің және несиелік сипаттамалары агенттік нұсқауларына өте жақсы сәйкес келетін жағдайларда, Фанни мен Фреддидің алдын-ала мақұлданған автоматтандырылған жүйелері, әдетте, құжаттардың қысқартылған сипаттамаларын автоматты түрде қосымша ақысыз ұсынады. Alt-A немесе субпримдік қымбат несиелер мықты қарыз алушыларға өтініштерін жеделдету үшін қажет емес.

Құжаттардың қысқартылған мүмкіндіктерінен басқа, Alt-A нұсқаулары, әдетте, қарыз алушыларға несиелік ұпайлар, кірістер мен активтер деңгейіне қатысты агенттік нұсқауларына қарағанда қарыз алушыларға үлкен икемділік ұсынады. Осылайша, қаржылық профилі талап етілген несие шарттары бойынша агенттік нұсқауларына сәйкес келмейтін қарыз алушы Alt-A нұсқаулығына сәйкес бола алады.

Меншікті және тұрғын үйді ескеру

Қарыз алушының несиелік және қаржылық профилінен бөлек, GSE стандарттары, әдетте, берілген мүлік түрінің құнын немесе сатып алу бағасын қаншаға иеленуге болатын, екінші («демалыс») және меншік иесі емес адамға несие беруге болатынына қатысты ең қатаң болып табылады. «инвестиция») үйлер, және қандай жағдайда. Осы мүлік пен тұрғын үй факторларының белгілі бір қарыз алушының профилімен үйлесуі несиені агенттікке сәйкес келетін несиелердің «негізгі» санатынан және Alt-A және субприм сияқты аз қатаң санаттарға ауыстыруы мүмкін. Мысалы, Фанни Мэй белгілі бір несие берушінің белгілі бір аудандағы жалғыз отбасылық екінші үйлерге берген барлық несиелерін белгілі бір LTV телекоммуникациясында қарыз алушыларға берілген табыс, актив және несие шектерінде сатып алуға келісуі мүмкін. Осы шектеулерден тыс қарыз алушылар немесе екінші үйлер үшін LTV-ден жоғары несие алғысы келетіндер үшін Alt-A несиесіне жүгіну қажет болады. Қарыз алушыларға кірістер, активтер және несиелік лимиттер шегінен тыс, субпималды қаржыландыру мәселесін қарастыру қажет болуы мүмкін - оларды табу 2008 жылға қиын.

Alt-A несиелеуіне ұқсас Jumbo және супер-джумбо санаттар, әдетте, агенттіктердің қосындысын және Alt-A нұсқауларын қолдана отырып, қарыз алушылардың талаптарына сай болуы мүмкін, бұл ретте GSE рұқсат еткен мөлшерден үлкенірек несие алуға болады (2007 ж. жағдай бойынша, Аляска, Гавайи, Гуам және АҚШ Виргин аралдары сыртындағы жалғыз отбасы үшін 417 000 доллар). .

Тәуекелді қайта бағалау

Сондай-ақ оқыңыз: Ипотекалық несиенің дағдарысы

Кезінде ипотека дағдарысы 2007 жылы басталған Alt-A ипотекалық несие ерекше назарға алынды.

Alt-A несиелерімен байланысты проблемалардың бірі - несие алу үшін қажетті дәлелдемелер мен құжаттардың болмауы. Осылайша, несие берушілер үлкенірек несие алу үшін қарыз алушыларға кірістерін немесе активтерін бұрмалауды ұсынуға бейім болуы мүмкін; ұзақ мерзімді перспективада қарыз алушылар төлемдерін төлей алмауы мүмкін, бірақ несие берушілер әлі де үлкен пайда жинайды. Alt-A несиелері сонымен қатар иелік етпейтін, инвестициялық жылжымайтын мүлік объектілерінің көпшілігі үшін таңдауды қаржыландыру болып табылады, өйткені класс ретінде олар әдеттегі, сәйкес келетін ипотекаға қарағанда, қарыз алушының төлемеу ықтималдығын білдіреді, өйткені адамдар мүліктен бас тарту ықтималдығы жоғары олар бастапқы үйлерінен айрылу қаупі бар өмір сүрмейді. 2008 ж. Жағдай бойынша Alt-A ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар арасындағы субприминадағы дағдарысқа ұқсас себептер бойынша әлсіздіктің айқын дәлелі болды.

Alt-A несиелерін негізінен GSE сатып алмағандықтан, ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар нарығындағы жалпы дағдарыстың нәтижесінде олар қымбаттады және оны табу едәуір қиын болды. Alt-A несиелері инвесторларға қайта сатудан гөрі оларды «портфельде» ұстайтын жекелеген мекемелерден қол жетімді болды, ал 2008 жылдың ортасынан бастап FNMA және FHLMC-ге олардың көп мөлшерін сатып алуға рұқсат беруі керек болды. . Алайда, несиелеудің осы санатындағы пайыздық мөлшерлемелер 2006-2008 жылдар аралығында қысқару нәтижесінде айтарлықтай өсті қайталама нарық.

Сондай-ақ қараңыз

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ Lemke, Lins and Picard, Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар, 3-тарау (Томсон Вест, 2013 ж. Редакциясы).
  2. ^ Lemke, Lins and Picard, Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар, 3-тарау (Томсон Вест, 2013 ж. Редакциясы).
  3. ^ Fabozzi Fj. (2005). Ипотекалық бағалы қағаздар туралы анықтама, 207-57 бет. McGraw-Hill кәсіби.
  4. ^ Alt-A ипотекасы.
  5. ^ Fabozzi FJ. (1999). Тұрақты кірістегі бағалы қағаздар, б. 286.
  6. ^ Lemke, Lins and Picard, Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар, 3-тарау (Томсон Вест, 2013 ж. Редакциясы).
  7. ^ Инвестопедия. Баламалы құжаттама.
  8. ^ Lemke, Lins and Picard, Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар, 3-тарау (Томсон Вест, 2013 ж. Редакциясы).

Сыртқы сілтемелер

(Өлі сілтеме)